Cedolare secca: chi può sceglierla, quanto si paga e quando conviene

La cedolare secca è un'imposta fissa sul canone che il proprietario può scegliere al posto dell'IRPEF: paghi il 21 % del canone annuo, oppure il 10 % se il contratto è a canone concordato in un comune ad alta tensione abitativa. In cambio non paghi addizionali, imposta di registro e bollo, ma per tutta la durata della scelta rinunci all'aggiornamento ISTAT del canone.

Che cos'è la cedolare secca e che cosa sostituisce?

È un regime facoltativo, previsto dall'art. 3 del D.Lgs. 23/2011. Chi affitta un'abitazione, il locatore, può tassare il canone a parte, con un'aliquota unica, invece di sommarlo agli altri redditi e pagarci l'IRPEF a scaglioni. Il nome viene da qui: l'imposta è "secca", non cresce con il reddito.

Con una sola scelta sostituisci più imposte:

• l'IRPEF sul reddito della casa affittata e le addizionali regionale e comunale;
• l'imposta di registro sul contratto, che altrimenti paghi alla registrazione e, se paghi anno per anno, a ogni annualità, e l'imposta di bollo sul contratto, che paghi alla registrazione;
• registro e bollo sulle proroghe e sulla risoluzione anticipata;
• registro e bollo sulla fideiussione prestata per l'inquilino.

Alcune cose restano fuori. Il registro sulla cessione del contratto si paga lo stesso: 67 € fissi se la cessione è senza corrispettivo. L'IMU resta dovuta, perché la legge non la mette fra le imposte sostituite.

Il canone in cedolare, poi, non sparisce dai conti. Esce dal reddito complessivo IRPEF, ma conta per l'ISEE e per ogni beneficio legato a una soglia di reddito, per esempio per stabilire se sei fiscalmente a carico di un familiare. Su quel reddito non puoi far valere deduzioni né detrazioni.

Nota. Questa guida descrive le regole in vigore nel 2026 e cita le norme attuali. Dal 1° gennaio 2027 la cedolare passa nel nuovo testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026) e gli articoli cambiano numero. Una legge successiva può cambiare anche i contenuti: ricontrolla le regole prima di decidere per l'anno dopo.

Chi può sceglierla, e per quali case?

Può scegliere la cedolare la persona fisica proprietaria dell'immobile o titolare di un diritto reale di godimento, come l'usufrutto, che non affitta nell'esercizio di un'impresa, di un'arte o di una professione. Una società non può farlo.

L'immobile deve essere un'abitazione, nelle categorie catastali da A/1 a A/11 esclusa la A/10 (uffici e studi privati), affittata a uso abitativo. Valgono anche le pertinenze, come la cantina o il box, se le affitti insieme alla casa. Puoi affittarle anche con un contratto separato, purché fra le stesse parti, con un richiamo al contratto dell'abitazione e il vincolo di pertinenza scritto.

Se la casa è di più persone, ognuno sceglie per sé. Chi non opta paga l'imposta di registro sulla sua quota di canone, e il bollo sul contratto resta dovuto. Quando la legge fissa un importo minimo di registro, quel minimo si paga per intero anche se in regime ordinario resta un solo comproprietario.

La cedolare vale anche per le abitazioni affittate a cooperative edilizie o a enti senza scopo di lucro, purché le subaffittino a studenti universitari e le diano a disposizione dei comuni, con rinuncia all'aggiornamento del canone.

Attenzione. Per l'Agenzia delle Entrate la cedolare non si applica se l'inquilino (il conduttore) è un'impresa o un lavoratore autonomo che prende la casa per la sua attività, per esempio per alloggiarci un dipendente, anche se poi l'immobile è usato come abitazione. La legge, all'art. 3, comma 6, esclude in modo espresso solo le locazioni fatte dal proprietario nell'esercizio di un'impresa o di una professione. L'Agenzia però mantiene la sua posizione, e chi sceglie la cedolare con un inquilino impresa rischia un accertamento: è una decisione da prendere con un commercialista.

Gli affitti che durano al massimo 30 giorni hanno regole proprie, con aliquote diverse: le trovi nella guida sugli affitti brevi.

Quanto si paga, e dove vale l'aliquota ridotta?

L'imposta è il 21 % del canone annuo stabilito nel contratto. In IRPEF il canone si riduce di un 5 % forfettario prima di essere tassato; con la cedolare no, l'aliquota si applica al canone pieno.

L'aliquota scende al 10 % per i contratti a canone concordato (il 3+2 dell'art. 2, comma 3, della legge 431/1998) e per i contratti per studenti universitari, ma solo se l'abitazione si trova in uno di questi comuni:

• i comuni dell'art. 1 del DL 551/1988: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia, i comuni confinanti con queste città e gli altri capoluoghi di provincia;
• gli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE;
• i comuni per i quali è stato deliberato lo stato di emergenza dopo una calamità, nella finestra di anni fissata dal DL 47/2014 (art. 9, comma 2-bis);
• i comuni colpiti dal sisma del 2016 nei quali un'ordinanza del sindaco ha individuato una "zona rossa".

Per gli ultimi due gruppi non esiste un elenco unico da consultare: chiedi al tuo comune se rientra. Fuori da questi comuni il concordato paga il 21 %, come un contratto libero.

Sui contratti transitori non contare sull'aliquota ridotta. La norma richiama i contratti degli artt. 2, comma 3, e 8 della legge 431/1998, e l'art. 8, comma 3, esclude i transitori dalle agevolazioni, salvo quelli per studenti; non abbiamo trovato un documento dell'Agenzia che estenda il 10 % ai transitori. Fai i conti con il 21 %: i dettagli sono nella guida al contratto transitorio. Se il contratto concordato è "non assistito", cioè firmato senza l'aiuto delle associazioni di proprietari e inquilini, serve l'attestazione di un'organizzazione che ha firmato l'accordo territoriale del tuo comune.

Che cosa cambia per il canone e per l'inquilino?

Con la cedolare rinunci, per tutta la durata della scelta, a chiedere qualsiasi aumento del canone, compreso l'aggiornamento ISTAT, anche se il contratto lo prevede. La regola è inderogabile: una clausola contraria non vale. Quanto pesa la rinuncia dipende dall'inflazione: l'ultima variazione pubblicata, di settembre 2026, è del 4,0 %. Il calcolo è spiegato nella guida all'aggiornamento ISTAT del canone.

Prima di scegliere devi avvisare l'inquilino con lettera raccomandata, dicendo che opti per la cedolare e che rinunci a chiedere aggiornamenti. Senza raccomandata l'opzione non ha effetto. L'Agenzia ha chiarito che una lettera consegnata a mano non basta, nemmeno con la firma dell'inquilino per ricevuta.

La raccomandata non serve in due casi: se la rinuncia all'aggiornamento è già scritta nel contratto, oppure se il contratto dura in tutto meno di 30 giorni nell'anno.

Per l'inquilino la scelta ha due effetti concreti. Il canone resta fermo. E, se tutti i proprietari scelgono la cedolare, non paga la sua metà dell'imposta di registro, perché quell'imposta non è dovuta da nessuno.

Come si sceglie, e come si paga?

Alla registrazione. L'opzione si esprime nel modello RLI, lo stesso con cui registri il contratto, anche online con RLI-web. Il contratto va registrato entro 30 giorni dalla stipula, o dalla decorrenza se è anteriore.

Negli anni successivi. Se non l'hai scelta all'inizio, puoi farlo per un'annualità successiva, entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente: è il termine in cui pagheresti il registro di quell'anno. Vale anche se avevi pagato il registro per l'intera durata in un'unica soluzione. Registro e bollo già versati non vengono rimborsati. Il confronto fra le due strade è nella guida all'imposta di registro.

Alla proroga. Quando il contratto si proroga, anche in modo tacito, la cedolare va confermata con la comunicazione di proroga, entro 30 giorni dalla scadenza. Se dimentichi di comunicare la proroga non perdi l'opzione, purché tu abbia continuato a comportarti in modo coerente: pagando l'imposta sostitutiva e dichiarando il canone come reddito in cedolare.

Se sei in ritardo. Un'opzione comunicata fuori termine vale dall'annualità successiva; per l'anno in corso si applica la tassazione ordinaria. Le istruzioni del modello RLI indicano un rimedio, la "remissione in bonis", da chiedere all'ufficio presso cui è registrato il contratto.

Senza registrazione. Per i contratti che non vanno registrati, perché non superano 30 giorni nell'anno con lo stesso inquilino, la cedolare si sceglie direttamente nella dichiarazione dei redditi.

Una volta scelta, la cedolare si paga con il modello F24, con le stesse scadenze dell'IRPEF: saldo e acconti. L'acconto è il 100 % della cedolare dell'anno precedente e si versa solo se questa supera 51,65 €. Nel primo anno di opzione, di norma, l'acconto non c'è, perché manca l'anno precedente su cui calcolarlo.

Scadenza. Le date del 2026: saldo e prima rata di acconto entro il 30 giugno 2026, oppure entro il 30 luglio 2026 con una maggiorazione dello 0,40 %; seconda rata entro il 30 novembre 2026. Se l'acconto è inferiore a 257,52 € si paga in un'unica rata entro il 30 novembre 2026; altrimenti la prima rata vale il 40 % e la seconda il 60 %.

I codici tributo dell'F24 sono 1840 (prima rata di acconto), 1841 (seconda rata o acconto in unica soluzione) e 1842 (saldo). Chi svolge anche un'attività soggetta agli indici sintetici di affidabilità (ISA) versa due rate di acconto uguali: in quel caso segui le indicazioni di chi ti tiene la contabilità.

Quando conviene, e quando no?

Sulla carta la cedolare vince quasi sempre. In IRPEF il canone, ridotto del 5 %, si somma agli altri redditi e paga almeno l'aliquota del primo scaglione, il 23 %, più le addizionali e la tua metà dell'imposta di registro. Se gli altri redditi superano 28.000 €, il canone finisce nello scaglione del 33 %; sopra 50.000 €, in quello del 43 %.

Il calcolatore fa il confronto con i tuoi numeri: canone, altri redditi, aliquote delle tue addizionali.

CalcolatoreCedolare secca o IRPEF?Canone annuo e altri redditi: quanto paghi con la cedolare al 21 % o al 10 % e quanto con l'IRPEF, e quale conviene.

Esempio. Canone di 700 € al mese, cioè 8.400 € l'anno, con un contratto libero 4+4. Il proprietario ha altri redditi per 30.000 € l'anno, quindi il canone cade tutto nello scaglione del 33 %. Per le addizionali regionale e comunale usiamo un valore di esempio del 2 % in tutto: le tue dipendono dalla regione e dal comune. Con la cedolare al 21 %: 8.400 × 21 % = 1.764 €. Con l'IRPEF: il canone ridotto del 5 % è 7.980 €; l'IRPEF in più è 7.980 × 33 % = 2.633,40 €; le addizionali sono 7.980 × 2 % = 159,60 €; la metà del registro a carico del proprietario è 8.400 × 2 % ÷ 2 = 84 €. Totale 2.877 €. La cedolare fa risparmiare 1.113 € l'anno, senza contare il bollo e senza considerare detrazioni. In cambio il canone resta fermo: ogni punto di aggiornamento ISTAT a cui rinunci vale, su questo canone, 84 € l'anno.

Esempio. Stesso canone, ma con un contratto concordato in un comune ad alta tensione abitativa. Cedolare al 10 %: 840 €. In IRPEF il canone ridotto del 5 % si riduce di un ulteriore 30 % e diventa 5.586 €: al 33 % fanno 1.843,38 € di IRPEF, più 111,72 € di addizionali al 2 %. La metà del registro, calcolato sul 70 % del canone, è 58,80 €. Totale 2.013,90 €, circa 1.174 € in più della cedolare.

Il conto si avvicina, o si rovescia, in alcuni casi.

• Redditi bassi e detrazioni non sfruttate. Gli esempi non tengono conto delle detrazioni: lavoro o pensione, familiari a carico, spese mediche, lavori in casa. Se oggi hai detrazioni che non riesci a usare per intero perché la tua IRPEF è bassa, tenendo il canone in IRPEF potresti assorbirle e pagare meno del 21 %. Con la cedolare, sul canone, quelle detrazioni non si usano.
• Contratti lunghi con inflazione alta. La rinuncia all'aggiornamento pesa di più quanto più dura il contratto e quanto più salgono i prezzi. Puoi revocare l'opzione dall'annualità successiva, ma gli aumenti persi nel frattempo non li recuperi.
• Comproprietà con scelte diverse. Se un comproprietario resta in IRPEF, il registro sulla sua quota e il bollo restano dovuti, e una parte del vantaggio si perde.

Per un caso con molte detrazioni, più immobili, redditi d'impresa o un immobile storico, porta i conti a un CAF o a un commercialista prima di scegliere.

Si può tornare indietro?

Sì. L'opzione vale per tutta la durata del contratto o della proroga, oppure per la durata residua se l'hai scelta dopo il primo anno. Puoi però revocarla in ciascuna annualità successiva a quella in cui l'hai esercitata, con il modello RLI, entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente.

La revoca riporta tutto alle regole ordinarie: torni a pagare l'IRPEF sul canone, e l'imposta di registro torna dovuta per quell'annualità e per le successive. Le istruzioni del modello RLI chiedono al proprietario che revoca di avvisare l'inquilino, perché il registro si paga di nuovo in due. Finita l'opzione, finisce anche la sospensione: puoi chiedere l'aggiornamento del canone, se il contratto lo prevede.

La strada resta aperta nei due sensi. Dopo una revoca puoi scegliere di nuovo la cedolare in un'annualità successiva, con le stesse regole della prima volta, compresa la raccomandata all'inquilino.

Nota. Se il contratto finisce prima della scadenza, la risoluzione va comunicata all'Agenzia entro 30 giorni con il modello RLI anche in cedolare. Se tutti i proprietari sono in cedolare non si paga il registro, ma la comunicazione resta obbligatoria. Per il ritardo la pagina dell'Agenzia indica ancora una sanzione fissa (codice 1511), ma la norma che la prevedeva è stata soppressa nel 2019: se sei in ritardo, chiedi all'ufficio o a un intermediario prima di pagarla.

Per i casi che non rientrano in queste regole, come un'eredità con più comproprietari o un inquilino impresa, rivolgiti a un commercialista, a un CAF o a un'associazione della proprietà edilizia.