Aggiornamento ISTAT dell'affitto: quando spetta e come si calcola

Puoi aggiornare il canone con l'ISTAT solo se il contratto lo prevede e solo se non hai scelto la cedolare secca. Si applica la variazione annua dell'indice FOI senza tabacchi, che a settembre 2026 è 4,0 %: nel 4+4 a canone libero nella misura scritta nel contratto, nel canone concordato al massimo il 75 % della variazione, cioè oggi 3,00 %.

Quando si può aggiornare il canone con l'ISTAT?

L'aggiornamento non è automatico. Serve una clausola del contratto che lo preveda: senza, il canone resta quello firmato. Una lettera mandata a contratto in corso non basta a crearla, perché il locatore (chi affitta) e il conduttore (l'inquilino) sono legati a quello che hanno firmato e registrato.

Per le case la regola dell'aggiornamento obbligatorio non c'è più. L'articolo 24 della legge 392 del 1978, quella dell'equo canone, aggiornava il canone ogni anno per legge. La legge 431 del 1998 lo ha abrogato «limitatamente alle locazioni abitative» (art. 14, comma 4). Da allora decide il contratto, dentro i limiti di ciascun tipo:

• 4+4 a canone libero (art. 2, comma 1, l. 431/1998). L'aggiornamento spetta nella misura pattuita. La legge non fissa un tetto, quindi la clausola può arrivare all'intera variazione ISTAT. Una clausola che chiedesse più dell'inflazione non sarebbe più un aggiornamento ma un aumento del canone: in quel caso fatti consigliare prima di applicarla.
• 3+2 a canone concordato (art. 2, comma 3). L'aggiornamento è ammesso solo se lo prevede l'accordo territoriale del tuo comune, e comunque non oltre il 75 % della variazione (DM 16 gennaio 2017, art. 1, comma 9). Il tipo di contratto ministeriale (Allegato A dello stesso decreto) ripete il limite.
• Transitori e studenti universitari. I tipi di contratto ministeriali per questi casi (Allegati B e C) non contengono una clausola di aggiornamento ISTAT.
• Negozi, uffici e capannoni. L'aggiornamento annuale si può pattuire «su richiesta del locatore» e non può superare il 75 % della variazione per i contratti di durata legale; per i contratti più lunghi il tetto non opera (art. 32, l. 392/1978). I dettagli sono nella guida all'ISTAT nelle locazioni commerciali.

Nota. Nel concordato non puoi aggiungere la clausola per conto tuo. Il tipo di contratto la ammette solo «nel caso in cui l'Accordo territoriale» la preveda: prima di scriverla, leggi l'accordo depositato nel tuo comune.

Quale indice e quale mese si usano?

L'indice è il FOI senza tabacchi: l'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, che l'ISTAT calcola al netto dei tabacchi dal 1992 (legge 81/1992). Secondo l'ISTAT è l'indice da usare per l'adeguamento dei valori monetari, come gli affitti, e viene pubblicato anche in Gazzetta Ufficiale. Non usare l'indice NIC o l'IPCA, quelli citati più spesso nei telegiornali: sono altri indici e possono dare valori diversi.

Si usa la variazione annua, cioè di quanto è cambiato l'indice di un mese rispetto allo stesso mese dell'anno prima. L'ISTAT la pubblica già calcolata, ed è quella da prendere. Dal 2026 l'indice ha una nuova base (2025 = 100): chi confronta a mano un indice nuovo con uno della vecchia base rischia di sbagliare il conto.

Quanto al mese, lo dice la clausola. Di solito indica un mese preciso, per esempio quello che precede l'anniversario della decorrenza. Il decreto sul concordato parla della variazione «verificatasi nell'anno precedente»: se la tua clausola è generica come questa, nessuna norma fissa il mese: scegli un criterio, per esempio l'ultimo mese pubblicato prima dell'anniversario, e scrivilo nella richiesta. L'ISTAT pubblica ogni dato con qualche settimana di ritardo: oggi l'ultimo mese disponibile è settembre 2026.

Come si calcola il nuovo canone?

Il conto ha tre passaggi. Prendi la variazione annua del mese giusto e la moltiplichi per la percentuale prevista dal contratto: ottieni la variazione da applicare. Moltiplichi il canone attuale per questa variazione: ottieni l'aumento mensile. Sommi l'aumento al canone attuale.

Il canone attuale è quello che l'inquilino paga oggi, già comprensivo degli aggiornamenti degli anni precedenti: ogni anno si parte dall'ultimo canone aggiornato, non da quello scritto nel contratto. Se la variazione fosse negativa, il calcolo darebbe un canone più basso. Che cosa succede in quel caso lo stabilisce la clausola: leggila prima di applicare il conto.

Esempio. Un contratto 4+4 con decorrenza 1° novembre prevede l'aggiornamento annuale nella misura del 100 % della variazione ISTAT di settembre. Canone attuale: 700,00 € al mese. Variazione di settembre 2026: 4,0 %. Aumento: 700,00 × 4,0 % = 28,00 € al mese. Nuovo canone dalla rata di novembre 2026: 728,00 €, cioè 336,00 € in più in un anno. Con un concordato che preveda l'aggiornamento al 75 %, la variazione applicata sarebbe del 3,0 %: nuovo canone 721,00 €, cioè 252,00 € in più all'anno.

Il calcolatore fa lo stesso conto con il canone che inserisci e il mese che scegli, al 100 % o al 75 %.

CalcolatoreAggiornamento ISTAT del canoneCanone attuale, mese di riferimento e percentuale (100 % o 75 %): il canone aggiornato con la variazione ISTAT ufficiale.

Come si chiede l'aggiornamento all'inquilino?

Per i locali commerciali la legge lega l'aggiornamento alla «richiesta del locatore». Per le case nessuna norma in vigore prescrive una forma: segui quello che dice la clausola. In pratica conviene sempre una richiesta scritta che lasci traccia della data, con raccomandata con ricevuta di ritorno o con PEC se l'inquilino ne ha una.

Nella lettera scrivi:

• la clausola del contratto che prevede l'aggiornamento;
• il mese ISTAT di riferimento e la sua variazione annua, con la fonte;
• la percentuale applicata, come da contratto;
• il nuovo canone mensile e la rata da cui si applica.

Conserva una copia della lettera e della ricevuta. Se paghi l'imposta di registro anno per anno, ricorda che l'imposta delle annualità successive si calcola sul canone della nuova annualità, compresi gli aggiornamenti ISTAT, e si paga entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente.

L'aggiornamento ISTAT è retroattivo?

Per le case nessuna norma in vigore stabilisce da quando decorre l'aumento: lo stabilisce il contratto. La vecchia regola dell'equo canone lo faceva partire «dal mese successivo a quello in cui ne viene fatta richiesta con lettera raccomandata» (art. 24, l. 392/1978). Oggi è abrogata per le abitazioni, ma se la tua clausola usa la stessa formula, vale quella. Se la clausola dice soltanto che il canone si aggiorna ogni anno, è prassi chiederlo per iscritto prima della rata da cui lo vuoi applicare: è una prassi, non un obbligo di legge, quindi verifica le parole esatte del tuo contratto.

Per i locali commerciali la legge richiede la richiesta del locatore, ma non dice se si possano recuperare gli aggiornamenti degli anni in cui non è stata fatta.

Attenzione. Recuperare aggiornamenti mai chiesti per anni è una questione da valutare sul singolo contratto. Prima di mandare all'inquilino un conto di arretrati, fallo vedere a un avvocato o a un'associazione della proprietà edilizia; l'inquilino che riceve una richiesta del genere può rivolgersi a un'associazione degli inquilini.

Perché con la cedolare secca l'ISTAT non si applica?

Perché la legge lo esclude in modo esplicito. Se scegli la cedolare secca, «è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell'opzione, la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo», compresa la variazione ISTAT (art. 3, comma 11, D.Lgs. 23/2011). La stessa norma dice che queste disposizioni sono inderogabili: un accordo diverso con l'inquilino non vale.

C'è anche un passaggio formale. Prima di scegliere la cedolare devi comunicare all'inquilino con lettera raccomandata che rinunci all'aggiornamento; senza questa comunicazione l'opzione non ha effetto. Nel 2026 l'obbligo è ancora in vigore, salvo che la rinuncia sia già scritta nel contratto.

Nota. Il tipo di contratto ministeriale per il concordato lo scrive in chiaro: l'aggiornamento si applica «esclusivamente nel caso in cui il locatore non abbia optato per la "cedolare secca"».

Quando confronti cedolare e IRPEF, metti nel conto anche gli aggiornamenti a cui rinunci per tutti gli anni dell'opzione. Il confronto completo è nella guida alla cedolare secca e nel calcolatore cedolare secca o IRPEF. Per un caso particolare, come un contratto con più proprietari o una clausola scritta male, chiedi a un commercialista, a un CAF o a un'associazione della proprietà edilizia.