ISTAT sui canoni commerciali: aggiornamento al 75 % e come si calcola

Il canone di un negozio o di un ufficio si aggiorna con l'ISTAT solo se il contratto lo prevede e il proprietario lo chiede, e l'aumento non può superare il 75 % della variazione annua dell'indice dei prezzi FOI (art. 32 della legge 392/1978). Con l'ultimo dato pubblicato, quello di settembre 2026, la variazione è 4,0 %: applicata al 75 % fa 3,00 %.

Quando si può aggiornare il canone?

L'art. 32 della legge 392/1978 dice che le parti «possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore». Da questa frase vengono tre condizioni:

1. deve essere pattuito: serve una clausola nel contratto; senza, il canone resta quello firmato;
2. deve essere chiesto: è il locatore (il proprietario) a doverlo domandare al conduttore (l'inquilino);
3. è annuale: la legge parla di aggiornamento una volta l'anno.

La regola vale per i contratti a uso diverso dall'abitativo, compresi quelli stagionali. Per le case le regole sono diverse e sono spiegate nella guida sull'aggiornamento ISTAT dell'affitto.

Qual è il tetto e quando non vale?

Gli aumenti non possono superare il 75 % della variazione accertata dall'ISTAT. Il limite riguarda i contratti di durata non superiore a quella legale dell'art. 27: 6 anni per negozi, uffici e laboratori, 9 per alberghi e teatri. Se il contratto è stato firmato per una durata più lunga, la legge non pone il tetto e le parti possono pattuire una percentuale diversa.

Anche nelle grandi locazioni, con un canone annuo superiore a 250.000 €, le parti possono derogare alla legge 392/1978, salvo i locali qualificati di interesse storico; questi contratti vanno provati per iscritto (art. 79, terzo comma).

Attenzione. Nei contratti di durata legale una clausola che chiede più del 75 % attribuisce al proprietario un canone maggiore di quello consentito. L'art. 79 dichiara nulli questi patti, e l'inquilino può chiedere indietro quanto ha pagato in più fino a 6 mesi dopo aver riconsegnato i locali.

Quale indice si usa?

La legge parla dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. L'ISTAT lo pubblica ogni mese al netto dei tabacchi, come prevede la legge 81/1992: è il FOI senza tabacchi, l'indice che l'ISTAT indica per adeguare i valori monetari come gli affitti. Si usa la variazione annua, cioè quella di un mese rispetto allo stesso mese dell'anno prima. Il mese di riferimento è quello indicato nel contratto.

Ecco le variazioni ufficiali dell'ultimo anno di dati pubblicati, per intero e già ridotte al 75 %:

Come si calcola il nuovo canone?

La formula è una sola: nuovo canone = canone attuale × (1 + variazione ISTAT × 75 %). Con l'ultimo dato, la variazione da applicare è 3,00 %. Il calcolatore fa il conto con la variazione del mese che scegli; per un contratto commerciale di durata legale seleziona il 75 %.

CalcolatoreAggiornamento ISTAT del canoneCanone attuale, mese di riferimento e percentuale (100 % o 75 %): il canone aggiornato con la variazione ISTAT ufficiale.

Esempio. Un negozio paga 2.000 € al mese. Supponiamo, per semplicità, che la variazione ISTAT del mese indicato nel contratto sia del 2 %. Applicata al 75 % diventa 1,5 %. L'aumento è 2.000 € × 1,5 % = 30 € al mese, e il nuovo canone è 2.030 €, cioè 24.360 € l'anno. L'anno dopo il calcolo riparte da 2.030 €.

Se paghi l'imposta di registro anno per anno, l'annualità successiva si calcola sul canone aggiornato, compresi gli adeguamenti ISTAT. Gli importi e le aliquote sono nella guida sulla locazione commerciale 6+6.

Come va chiesto l'aggiornamento?

La legge non prescrive una forma, ma lega l'aggiornamento alla richiesta del locatore: senza richiesta non c'è aumento. Conviene farla per iscritto, con raccomandata o PEC, così resta la prova della data. Nella lettera indica:

• il riferimento alla clausola del contratto;
• il mese ISTAT usato e la variazione ufficiale;
• la percentuale applicata, entro il 75 %;
• il canone attuale e quello nuovo, con la data da cui chiedi di pagarlo.

Ripeti la richiesta ogni anno. Se per qualche anno te ne sei dimenticato, il recupero delle differenze passate non è automatico: chiedi a un avvocato o a un'associazione della proprietà edilizia prima di pretenderle.

Nota. Per i negozi la cedolare secca, che nelle case sospende gli aggiornamenti del canone, oggi non si può scegliere, salvo i C/1 con contratto del 2019. Fuori da quel caso l'ISTAT pattuito si può chiedere anche se il proprietario è una persona fisica.

Che cosa cambia rispetto all'affitto di una casa?

Chi affitta sia un appartamento sia un negozio si trova davanti a tre regole diverse, che è facile confondere:

• casa a canone libero (4+4): la legge non fissa più un tetto, perché per le abitazioni il limite della legge 392/1978 è stato abrogato; l'aggiornamento spetta solo se il contratto lo prevede e nella misura scritta lì;
• casa a canone concordato (3+2): gli accordi territoriali possono prevedere l'aggiornamento, al massimo il 75 % della variazione;
• locale commerciale: aggiornamento annuale, solo se pattuito e chiesto, entro il 75 % nei contratti di durata legale.

C'è poi una differenza che pesa sul conto finale. Se per la casa il proprietario sceglie la cedolare secca, l'aggiornamento resta sospeso per tutta la durata dell'opzione, anche se il contratto lo prevede. Per il negozio, di regola, questo blocco non esiste, perché la cedolare non si può scegliere; l'eccezione è il contratto C/1 del 2019 in cedolare. Il calcolatore è lo stesso per tutti e tre i casi: cambia solo la percentuale da applicare.

E se il contratto prevede scadenze diverse o un canone a scaletta?

L'art. 32 parla di aggiornamento annuale. Se la clausola del tuo contratto prevede una cadenza diversa, per esempio ogni due anni, fatti verificare come va applicata: il calcolatore usa la variazione annua di un singolo mese.

Il canone a scaletta è un'altra cosa: il contratto fissa in partenza aumenti prestabiliti, anno per anno, indipendenti dall'ISTAT. L'art. 32 non ne parla, e la validità di queste clausole è materia di giurisprudenza, non di una regola scritta. Prima di inserirne una, o di contestarla, chiedi a un professionista.