Locazione commerciale 6+6: durata, disdetta, recesso e imposte

Un negozio, un ufficio o un laboratorio si affitta per almeno 6 anni e alla scadenza il contratto si rinnova da solo per altri 6 (artt. 27 e 28 della legge 392/1978). Alla prima scadenza il proprietario può negare il rinnovo solo per i motivi dell'art. 29, con una raccomandata spedita almeno 12 mesi prima.

In questa guida il locatore è il proprietario che affitta, il conduttore è l'impresa o il professionista che usa i locali. La legge parla di immobili «adibiti ad uso diverso da quello di abitazione»: è il capitolo della legge 392/1978 che va dall'art. 27 all'art. 42 e che, a differenza di quello sulle case, è ancora in buona parte in vigore così com'è.

Quanto dura un contratto commerciale?

La durata minima dipende dall'attività che si svolge nei locali (art. 27):

• 6 anni per le attività industriali, commerciali e artigianali, per quelle di interesse turistico e per qualsiasi attività di lavoro autonomo svolta in modo abituale e professionale, come lo studio di un avvocato o di un medico;
• 9 anni per alberghi, imprese assimilate e attività teatrali, anche se i locali sono ammobiliati.

Se il contratto indica una durata più breve, o non la indica, vale quella di legge. Una durata inferiore è ammessa solo quando l'attività ha, per sua natura, carattere transitorio. Per le locazioni stagionali c'è una regola a parte: il proprietario deve riaffittare lo stesso locale, per la stessa stagione dell'anno successivo, all'inquilino che glielo chiede con raccomandata prima della scadenza, per un numero massimo di stagioni consecutive fissato dall'art. 27.

Nota. Per i contratti con un canone annuo superiore a 250.000 €, che non riguardano locali qualificati di interesse storico, le parti possono concordare termini e condizioni diversi da quelli della legge 392/1978. Questi contratti vanno provati per iscritto (art. 79, terzo comma).

Come si rinnova e come si dà disdetta?

Alla scadenza il contratto si rinnova tacitamente di 6 anni in 6 anni, o di 9 in 9 per alberghi e teatri (art. 28). Per evitare il rinnovo serve una disdetta con lettera raccomandata, che deve arrivare all'altra parte almeno 12 mesi prima della scadenza, o 18 per gli alberghi.

Le due parti però non sono sullo stesso piano alla prima scadenza:

• l'inquilino può dare disdetta senza spiegare perché;
• il proprietario può negare il rinnovo solo per uno dei motivi dell'art. 29, descritti più sotto.

Dalla seconda scadenza in poi anche il proprietario può dare disdetta senza motivo, purché rispetti il preavviso.

Esempio. Un contratto per un negozio decorre dal 1° febbraio 2025. Il primo periodo di 6 anni scade il 31 gennaio 2031. Se il proprietario ha uno dei motivi dell'art. 29, la sua raccomandata deve arrivare entro il 31 gennaio 2030, cioè 12 mesi prima. Senza disdetta il contratto prosegue fino al 31 gennaio 2037; per chiuderlo allora, chiunque delle due parti può mandare la disdetta entro il 31 gennaio 2036, senza motivo.

Per quali motivi il proprietario può negare il rinnovo alla prima scadenza?

L'art. 29 elenca i casi in cui il diniego è ammesso. Il proprietario deve voler:

• adibire l'immobile ad abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
• esercitarvi, in proprio o tramite coniuge o parenti entro il secondo grado in linea retta, una delle attività dell'art. 27; per le pubbliche amministrazioni e gli enti pubblici, svolgervi i propri compiti istituzionali;
• demolire l'immobile per ricostruirlo, ristrutturarlo integralmente, restaurarlo completamente o eseguire un intervento previsto da un programma comunale; serve il titolo edilizio, senza il quale non si può agire per il rilascio;
• ristrutturarlo per adeguare la superficie di vendita alle regole del commercio, quando i lavori sono incompatibili con la permanenza dell'inquilino.

Per gli alberghi, le pensioni e le locande ci sono ipotesi in parte diverse, sempre nell'art. 29. La dichiarazione va fatta con raccomandata, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza «a pena di decadenza», e deve indicare il motivo «a pena di nullità». Se il proprietario sbaglia forma o termini, il contratto si rinnova.

Attenzione. Se il proprietario riottiene i locali per uno di questi motivi e entro 6 mesi dalla consegna non li usa come dichiarato, o non rispetta i tempi dei lavori, l'inquilino può chiedere il ripristino del contratto con il rimborso delle spese di trasloco, oppure un risarcimento fino a 48 mensilità del canone, oltre all'indennità di avviamento (art. 31).

Se l'inquilino non lascia i locali, il proprietario può rivolgersi al giudice anche prima della data di rilascio, con il rito delle locazioni (art. 30). Quando la locazione cessa per volontà del proprietario, l'inquilino che svolge un'attività a contatto con il pubblico ha di regola diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento.

Quando può recedere l'inquilino?

L'art. 27 dà all'inquilino due possibilità:

1. recesso previsto dal contratto: se le parti lo hanno scritto, l'inquilino può recedere in qualsiasi momento con raccomandata spedita almeno 6 mesi prima della data di uscita;
2. recesso per gravi motivi: vale anche se il contratto non lo prevede, sempre con raccomandata e almeno 6 mesi di preavviso.

La legge non definisce i gravi motivi. Se il proprietario li contesta, decide il giudice: conviene descriverli bene nella lettera e farsi consigliare prima di spedirla. Il recesso dell'inquilino, come la sua disdetta, esclude l'indennità di avviamento.

Come si registra e quanto costa?

Il contratto si registra entro 30 giorni con il modello RLI. L'imposta di registro sul canone annuo cambia con il tipo di immobile e con chi affitta:

Sulla prima annualità l'imposta non può essere inferiore a 67 €. Le spese di registrazione si dividono a metà fra le parti, e il deposito cauzionale non può superare 3 mensilità del canone, con gli interessi legali da pagare all'inquilino ogni anno: l'art. 41 estende agli usi diversi gli artt. da 7 a 11 della legge. Come si calcola anno per anno, con il pagamento unico e gli adempimenti successivi, lo trovi nella guida sull'imposta di registro. Il calcolatore del sito è pensato per i contratti abitativi.

Perché la cedolare secca non vale per i negozi?

La cedolare secca è un'alternativa all'IRPEF riservata a chi affitta unità abitative a uso abitativo (art. 3, commi 1 e 2, del D.Lgs. 23/2011). Un negozio, un ufficio o un capannone non sono abitazioni, quindi oggi il canone si tassa con il regime ordinario e il contratto paga registro e bollo.

C'è stata una sola eccezione, temporanea. La legge 145/2018 (art. 1, comma 59) ha ammesso la cedolare al 21 % per i negozi di categoria catastale C/1 fino a 600 metri quadrati, ma solo per i contratti stipulati nell'anno 2019. Un contratto firmato in un altro anno non rientra. Se hai uno di quei contratti, chiedi a un commercialista come trattarlo oggi.

Nota. Imposta di registro e cedolare stanno per passare ai nuovi testi unici della riforma fiscale (D.Lgs. 123/2025 e D.Lgs. 117/2026), con articoli rinumerati. Questa guida descrive le regole in vigore oggi; la legge 392/1978 non è toccata da quella riforma.