Imposta di registro sull'affitto: quanto si paga e chi la paga

Per l'affitto di un'abitazione l'imposta di registro è il 2 % del canone annuo, con un minimo di 67 € sulla prima annualità. Per legge proprietario e inquilino la pagano a metà, e non è dovuta se il proprietario sceglie la cedolare secca.

Quanto si paga, e su quale importo?

L'imposta si calcola sul canone annuo scritto nel contratto. Per i fabbricati a uso abitativo l'aliquota è il 2 %: se paghi in una volta per tutta la durata, la base è il canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità.

Due regole cambiano il conto.

• Il minimo. Il versamento per la prima annualità, o per l'intera durata, non può essere inferiore a 67 €. Se paghi anno per anno, le annualità successive possono invece costare meno del minimo.
• Il concordato. Per i contratti a canone concordato su abitazioni nei comuni ad alta tensione abitativa (i grandi comuni dell'art. 1 del DL 551/1988, quelli confinanti, i capoluoghi di provincia e gli altri comuni indicati dal CIPE) la base imponibile si riduce al 70 % del canone. Nel modello RLI è la tipologia L2.

Non si paga imposta sul deposito cauzionale versato dall'inquilino; se a versarlo è un terzo estraneo al contratto, ad esempio un parente, si paga lo 0,50 %. Se le parti si accordano soltanto per ridurre il canone di un contratto in corso, la registrazione di quell'accordo è esente da registro e bollo.

Esempio. Canone di 700 € al mese, 8.400 € l'anno, abitazione a canone libero. Imposta annua: 8.400 × 2 % = 168 €, sopra il minimo di 67 €. La metà a carico del proprietario è 84 €, l'altra metà è dell'inquilino.

Esempio. Un monolocale a 250 € al mese, 3.000 € l'anno. Il 2 % fa 60 €, sotto il minimo: la prima annualità costa 67 €. Se paghi anno per anno, le annualità successive costano 60 € ciascuna.

Esempio. Lo stesso canone di 8.400 € con un contratto concordato in un comune ad alta tensione abitativa. Base imponibile: 70 % di 8.400 = 5.880 €. Imposta annua: 5.880 × 2 % = 117,60 €.

CalcolatoreImposta di registro sull'affittoCanone, durata e tipo di contratto: l'imposta della prima annualità, delle successive e del pagamento unico.

Scadenza. Il contratto va registrato entro 30 giorni dalla stipula, o dalla decorrenza se è anteriore. Se paghi anno per anno, ogni annualità successiva va versata entro 30 giorni dalla scadenza della precedente, con il codice tributo 1501. Non c'è obbligo di registrazione per i contratti abitativi che non superano 30 giorni complessivi nell'anno con lo stesso inquilino.

Meglio pagare anno per anno o tutto subito?

Con i contratti pluriennali hai due strade. Puoi pagare anno per anno: il 2 % del canone di ciascuna annualità, compresi gli aggiornamenti ISTAT, entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente. Oppure puoi pagare tutto subito, alla registrazione, sul canone dell'intera durata.

Chi paga tutto subito ha uno sconto: l'imposta si riduce di una percentuale pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicata per il numero delle annualità. Nel 2026 il tasso legale è 1,6 %. La legge non dice di quale anno sia il tasso da usare: la lettura più naturale, che seguiamo anche nel calcolatore, è quella del tasso in vigore quando registri.

Esempio. Contratto 4+4 a 8.400 € l'anno, pagamento della prima durata di quattro anni. Anno per anno: 4 × 168 € = 672 €. Tutto subito: sconto di 1,6 % ÷ 2 × 4 = 3,2 %, cioè 21,50 €; si pagano 650,50 €. Il risparmio è modesto e l'imposta si anticipa tutta.

Se il contratto si chiude prima, dopo un pagamento unico, hai diritto al rimborso dell'imposta delle annualità successive a quella in corso. Con il pagamento annuale, invece, ogni versamento va fatto spontaneamente alla scadenza: un pagamento in ritardo si regolarizza con il ravvedimento, che aggiunge sanzioni e interessi.

Chi la paga: il proprietario o l'inquilino?

Tutti e due. L'art. 8 della legge 392/1978 stabilisce che le spese di registrazione del contratto di locazione sono a carico del conduttore (l'inquilino) e del locatore (il proprietario) in parti uguali: il 50 % a testa. La stessa regola vale per i contratti di negozi e uffici, perché l'art. 41 della legge la estende a quei contratti.

Il versamento però è uno solo. Chi presenta la registrazione paga l'intero importo con addebito su conto corrente o con il modello F24 Elide, poi chiede all'altra parte la sua metà. Verso l'Agenzia delle Entrate proprietario e inquilino rispondono in solido dell'intera somma: se l'imposta non viene pagata, l'Agenzia può chiederla tutta all'uno o all'altro.

Attenzione. La divisione a metà riguarda i rapporti fra voi due, non l'Agenzia. Se paghi tu anche la quota dell'inquilino, chiedigliela per iscritto. Se c'è un disaccordo su chi debba pagare, un'associazione della proprietà edilizia o degli inquilini può aiutarvi a chiuderlo.

Che cosa si paga per proroga, cessione e risoluzione?

Proroga. Alla scadenza, se il contratto si prolunga, la proroga va sempre comunicata. L'imposta è il 2 % del canone, compresi gli aggiornamenti ISTAT, per la singola annualità o per tutto il periodo di proroga, entro 30 giorni dalla scadenza del contratto, con il codice 1504. La guida «Affitti» dell'Agenzia indica anche qui un minimo di 67 €; le schede più recenti non lo ripetono. Con canoni molto bassi, chiedi conferma all'ufficio.

Cessione. Se cambia una delle parti per accordo fra voi, è una cessione del contratto. Senza corrispettivo costa 67 € fissi; con un corrispettivo, il 2 % del corrispettivo, con lo stesso minimo. Si paga entro 30 giorni con il codice 1502. Se invece la parte cambia per un evento estraneo alla vostra volontà, come la vendita della casa, la morte del proprietario o l'assegnazione della casa coniugale, è un subentro: non si paga nulla, ma conviene comunicarlo all'ufficio.

Risoluzione. Se il contratto finisce prima della scadenza, la risoluzione costa 67 € fissi, entro 30 giorni dall'evento, con il codice 1503. Se per chiudere il contratto è previsto un corrispettivo, su quella somma si applica l'imposta proporzionale.

I codici tributo per il modello F24 Elide sono questi. Se registri e paghi online con RLI-web, l'addebito su conto copre registro e bollo e i codici non servono.

E il bollo sul contratto?

Oltre al registro, alla registrazione si paga l'imposta di bollo: 16 € ogni 4 facciate scritte e comunque ogni 100 righe, per ogni copia da registrare. Pagano il bollo anche gli allegati, come planimetrie o inventari.

Nella registrazione telematica il bollo si paga con l'addebito su conto, insieme al registro. Se registri in ufficio, servono contrassegni (le marche da bollo) con data non successiva a quella della firma del contratto.

Il bollo sulle ricevute del canone è un'altra imposta: 2 € su ogni ricevuta per un importo superiore a 77,47 €.

Che cosa non si paga con la cedolare secca?

Se scegli la cedolare secca, il registro e il bollo sul contratto non si pagano: né alla registrazione né nelle annualità successive, né sulla proroga né sulla risoluzione. Non si pagano neppure sulla fideiussione prestata per l'inquilino.

Restano tre eccezioni da tenere a mente.

• La cessione del contratto paga il registro anche in cedolare.
• Se un comproprietario resta in regime ordinario, paga il registro sulla sua quota di canone, e il bollo sul contratto resta dovuto. I minimi fissi si pagano per intero.
• Se scegli la cedolare dopo la registrazione, registro e bollo già versati non ti vengono restituiti.

E per negozi, uffici e capannoni?

Per gli immobili non abitativi le aliquote sono diverse, e la cedolare secca di regola non c'è. Gli immobili strumentali per natura affittati da chi ha la partita IVA pagano l'1 % del canone annuo; affittati da un privato, il 2 %. Gli altri immobili a uso diverso dall'abitativo pagano il 2 %. Un'abitazione affittata da un'impresa con IVA paga 67 € fissi, e i terreni agricoli lo 0,5 %.

Durata, rinnovo e disdetta dei contratti commerciali sono spiegati nella guida alla locazione commerciale 6+6.

Nota. Queste regole sono quelle in vigore nel 2026. Dal 1° gennaio 2027 l'imposta di registro passa nel nuovo testo unico (D.Lgs. 123/2025) e i riferimenti agli articoli cambiano. Per contratti con più proprietari, corrispettivi di cessione o risoluzione, o immobili misti, fatti seguire da un commercialista o da un CAF.