Indennità di avviamento: quando spetta, quanto vale, quando si paga

Quando la locazione di un negozio finisce senza che sia l'inquilino a volerlo o a causarlo, il proprietario gli deve un'indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto, 21 per le attività alberghiere (art. 34 della legge 392/1978). Se poi entro 1 anno nei locali riparte la stessa attività, o una affine, l'indennità si paga una seconda volta.

Che cos'è l'avviamento e perché si paga?

L'avviamento è il valore che un'attività ricava dal posto in cui si trova: i clienti di passaggio, quelli abituali, la vetrina su quella strada. Quando l'inquilino deve lasciare i locali, una parte di quel valore resta al proprietario dell'immobile, che può riaffittare a un altro o usarli lui. La legge 392/1978 compensa questa perdita con una somma fissa, calcolata in mensilità di canone: non serve dimostrare quanto valeva davvero l'avviamento.

In questa guida il locatore è il proprietario, il conduttore è l'inquilino che usa i locali per la sua attività. Le regole valgono per i contratti a uso diverso dall'abitativo descritti nella guida sulla locazione commerciale 6+6.

Quando spetta l'indennità?

L'indennità spetta in caso di cessazione del rapporto di locazione per gli immobili dell'art. 27, cioè quelli adibiti ad attività industriali, commerciali, artigianali o di interesse turistico, e agli alberghi. La regola è costruita al contrario: spetta sempre, tranne quando la locazione finisce per:

• risoluzione per inadempimento del conduttore, per esempio uno sfratto per canoni non pagati;
• disdetta o recesso del conduttore, cioè quando è l'inquilino a scegliere di andarsene;
• una delle procedure del regio decreto 267/1942, la vecchia legge fallimentare;
• provvedimenti della pubblica amministrazione: questa esclusione non era nel testo originale, l'ha aggiunta la Corte costituzionale con la sentenza n. 542 del 1989.

In pratica l'indennità è dovuta quando il proprietario manda la disdetta alla scadenza, sia alla prima con uno dei motivi dell'art. 29, sia a quelle successive.

Esempio. Il contratto di una panetteria è al secondo periodo. Il proprietario manda la disdetta nei termini per la scadenza e vuole riaffittare a un altro. L'inquilino non è moroso e non ha chiesto di andarsene: alla fine del rapporto gli spetta l'indennità.

Quali attività sono escluse?

L'art. 35 toglie l'indennità in alcuni casi. Non spetta per gli immobili:

1. usati per attività che non comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, come un magazzino o un ufficio amministrativo senza sportello;
2. destinati all'esercizio di attività professionali, come lo studio di un avvocato, di un commercialista o di un architetto;
3. destinati ad attività di carattere transitorio;
4. complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.

Per questi stessi immobili non si applicano nemmeno le prelazioni degli artt. 38, 39 e 40, cioè il diritto dell'inquilino di comprare per primo o di essere preferito in una nuova locazione (art. 41).

Attenzione. Se un'attività abbia o no contatti diretti con il pubblico è una questione di fatto: conta come si lavora nei locali. Nei casi di confine, per esempio un laboratorio che vende anche al banco, la valutazione è del giudice: chiedi a un avvocato prima di mandare o contestare una disdetta.

Quanto vale l'indennità?

La misura è fissata dalla legge:

La base è «l'ultimo canone corrisposto». L'indennità ulteriore è pari a quella principale e spetta se l'immobile viene adibito, da chiunque, alla stessa attività o ad attività affini della stessa tabella merceologica, e il nuovo esercizio inizia entro 1 anno dalla cessazione del precedente (art. 34, secondo comma). Conserva le ricevute degli ultimi canoni: servono a dimostrare la base del calcolo.

Esempio. L'ultimo canone pagato da un negozio di abbigliamento era di 1.500 € al mese. L'indennità vale 1.500 € × 18 = 27.000 €. Se entro 1 anno nello stesso locale apre un altro negozio di abbigliamento, spettano altri 27.000 €: in tutto 54.000 €, cioè 36 mensilità.

Quando si paga?

Il pagamento è la condizione per far uscire l'inquilino: «l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione» dell'indennità (art. 34, terzo comma). Finché il proprietario non paga, l'ufficiale giudiziario non può procedere al rilascio. L'indennità ulteriore, invece, si paga all'inizio della nuova attività.

Se le parti non sono d'accordo, la causa decide se l'indennità spetta e quanto vale. Ciascuna parte deve indicare con precisione la somma che chiede o che offre. Il pagamento della somma indicata dall'inquilino, o in mancanza di quella offerta dal proprietario, o di quella stabilita dalla sentenza di primo grado, consente già di eseguire il rilascio, salvo conguaglio alla fine del giudizio (art. 34, quarto comma).

Nota. Se il proprietario ottiene i locali con uno dei motivi dell'art. 29 e poi non li usa come aveva dichiarato, oltre all'indennità di avviamento può dover risarcire l'inquilino o ripristinare il contratto (art. 31). Lo spieghiamo nella guida sulla locazione commerciale 6+6.

Si può escludere l'indennità nel contratto?

L'art. 79 della legge 392/1978 dichiara nullo ogni patto che attribuisce al locatore un vantaggio in contrasto con la legge. Una clausola con cui l'inquilino rinuncia in anticipo all'indennità ricade in questo divieto. Fanno eccezione le grandi locazioni: nei contratti a uso diverso con un canone annuo superiore a 250.000 €, che non riguardano locali di interesse storico, le parti possono concordare condizioni diverse da quelle della legge; questi contratti vanno provati per iscritto (art. 79, terzo comma).

Accordi fatti alla fine del rapporto, per esempio una somma diversa in cambio di un'uscita concordata, sono un'altra questione: prima di firmarli fatti assistere da un avvocato o da un'associazione di categoria.