Deposito cauzionale: quanto chiedere, interessi e restituzione

Il deposito cauzionale non può superare 3 mensilità del canone e produce interessi legali a favore dell'inquilino, da pagare alla fine di ogni anno: nel 2026 il tasso legale è 1,60 %. Si restituisce alla fine dell'affitto, dopo aver controllato lo stato della casa e i conti del contratto.

Quanto deposito può chiedere il proprietario?

Il limite è nella legge 392 del 1978: «il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone» (art. 11). È una regola dell'equo canone rimasta in vigore anche per le case, e vale anche per negozi e uffici, perché l'articolo 41 la estende ai contratti a uso diverso dall'abitazione. I tipi di contratto approvati con il decreto del 16 gennaio 2017, per il canone concordato, i transitori e gli studenti, ripetono il limite: «Massimo tre mensilità».

Il conto si fa sul canone mensile, senza le spese condominiali. Nei tipi di contratto ministeriali il deposito si versa alla firma, e il locatore (chi affitta) ne rilascia quietanza, cioè ricevuta.

Esempio. Canone di 700,00 € al mese: il deposito può arrivare a 3 × 700,00 = 2.100,00 €. Una richiesta di 2.800,00 €, pari a quattro mensilità, supera il limite.

Che cosa succede se il contratto ne chiede di più? Per le abitazioni la legge non lo dice in modo espresso: la regola generale che rendeva nulli i patti contrari alla legge 392 (art. 79) non si applica più alle locazioni abitative. Se ti trovi in questa situazione, da una parte o dall'altra del contratto, chiedi a un avvocato o a un'associazione della proprietà edilizia o degli inquilini prima di decidere.

Nota. Nei tipi di contratto ministeriali il deposito è «non imputabile in conto canoni»: il conduttore (l'inquilino) non può smettere di pagare gli ultimi mesi dicendo di usare il deposito. Nei contratti a canone libero controlla la clausola sul deposito.

Quanti interessi spettano all'inquilino?

Il deposito «è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno» (art. 11). Il tasso legale è quello dell'articolo 1284 del codice civile: lo fissa ogni anno il Ministero dell'Economia con un decreto in Gazzetta Ufficiale, e vale dal 1° gennaio al 31 dicembre. Nel 2026 è 1,60 %.

Gli interessi si calcolano anno per anno, ciascuno con il suo tasso, sui giorni in cui il deposito è rimasto nelle mani del proprietario. Non si sommano al capitale: ogni anno si calcolano sul deposito iniziale.

Esempio. Su un deposito di 2.100,00 €, per tutto il 2026 al tasso dell'1,60 %, gli interessi sono 2.100,00 × 1,60 % = 33,60 €. È la somma da pagare all'inquilino alla fine dell'anno.

I tipi di contratto ministeriali hanno due varianti da conoscere:

• nel concordato 3+2 gli interessi sono «riconosciuti al conduttore al termine di ogni anno di locazione», salvo che la durata minima pattuita sia di almeno 5 anni, oltre ai due di proroga;
• nei contratti transitori e per studenti sono riconosciuti «al termine della locazione».

Se gli interessi non sono stati pagati negli anni, alla fine vanno restituiti tutti insieme con il deposito. Il calcolatore fa il conto anno per anno con il tasso di ciascun anno.

CalcolatoreInteressi sul deposito cauzionaleImporto del deposito e date: gli interessi legali maturati anno per anno, da restituire all'inquilino.

Quando e come si restituisce il deposito?

Alla fine della locazione, cioè quando l'inquilino riconsegna le chiavi. I tipi di contratto ministeriali lo dicono così: il deposito «viene reso al termine della locazione, previa verifica sia dello stato dell'unità immobiliare sia dell'osservanza di ogni obbligazione contrattuale». La legge non fissa un numero di giorni per la restituzione: conviene scriverlo nel contratto.

Il giorno della riconsegna:

1. visitate la casa insieme e scrivete un verbale di riconsegna, con fotografie datate;
2. annotate le letture dei contatori e chi deve chiudere le utenze;
3. confrontate il verbale con quello di consegna fatto all'inizio dell'affitto;
4. mettete per iscritto gli eventuali danni contestati e le spese ancora da conguagliare.

Poi il proprietario restituisce il deposito con gli interessi non ancora pagati, meno le eventuali trattenute documentate. Un bonifico lascia traccia della somma e della data. Per i tempi e i modi della disdetta, vedi la guida su come si dà la disdetta.

Esempio. Deposito di 2.100,00 € versato il 1° gennaio 2024 e restituito il 1° gennaio 2026, senza interessi pagati negli anni. Interessi 2024 al 2,50 %: 52,50 €. Interessi 2025 al 2,00 %: 42,00 €. Totale da restituire, senza trattenute: 2.194,50 €.

Quando il proprietario può trattenere una parte del deposito?

Il deposito garantisce gli obblighi del contratto. In pratica copre due cose: le somme non pagate (canoni, quote di spese condominiali) e i danni alla casa.

Sui danni il riferimento è l'articolo 1590 del codice civile. L'inquilino deve restituire la casa «nello stato medesimo» in cui l'ha ricevuta, in base alla descrizione fatta dalle parti, «salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso» normale. Non risponde invece «del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà», cioè all'età della casa e degli impianti. Se all'inizio non c'è una descrizione, la legge presume che l'inquilino abbia ricevuto la casa in buono stato.

Restano a carico dell'inquilino anche le piccole riparazioni dovute all'uso, non quelle dovute alla vecchiaia o a un caso fortuito (artt. 1576 e 1609 del codice civile). Il resto, come una caldaia da sostituire perché arrivata a fine vita, tocca al proprietario. La ripartizione delle spese, voce per voce, è nella guida sulle spese condominiali tra inquilino e proprietario.

Attenzione. Una trattenuta senza prova è la prima causa di lite. Tieni il verbale di consegna, le fotografie e i preventivi o le fatture delle riparazioni, e mandali all'inquilino insieme al conteggio.

Se non vi mettete d'accordo, nei contratti concordati, transitori e per studenti ciascuna parte può chiedere l'intervento della Commissione di negoziazione paritetica prevista dal decreto del 2017: la richiesta non comporta costi, ma la procedura va avanti solo se l'altra parte aderisce. Negli altri casi rivolgiti a un'associazione della proprietà edilizia o degli inquilini, o a un avvocato.

Sul deposito si paga l'imposta di registro?

Sul deposito versato dall'inquilino no. Se invece il deposito è pagato da una persona estranea al contratto, per esempio un genitore dell'inquilino, si paga l'imposta di registro nella misura dello 0,50 %, come indica l'Agenzia delle Entrate.

Quali garanzie si possono chiedere al posto del deposito?

Il tipo di contratto ministeriale prevede una riga per «eventuali altre forme di garanzia» e ne indica tre: fideiussione bancaria, fideiussione assicurativa, garanzia di terzi. Il fideiussore è chi «garantisce l'adempimento di un'obbligazione altrui» obbligandosi personalmente verso il creditore (art. 1936 del codice civile): se l'inquilino non paga, il proprietario può chiedere a lui.

Il deposito resta in mano al proprietario; la fideiussione no, ma vale soltanto alle condizioni scritte nel suo contratto: importo massimo, durata, modo e termini per chiederne il pagamento. Leggile prima di accettarla al posto del deposito. Con la cedolare secca, alla fideiussione prestata per l'inquilino non si applicano le imposte di registro e di bollo (art. 3, comma 2, D.Lgs. 23/2011).

Per un caso particolare, come un deposito versato da un terzo o una garanzia che scade prima del contratto, chiedi a un'associazione della proprietà edilizia, a un avvocato o al tuo commercialista.