Disdetta del contratto di affitto: motivi, preavviso e raccomandata

Alla prima scadenza di un contratto 4+4 il proprietario può rifiutare il rinnovo solo per uno dei motivi elencati dall'articolo 3 della legge 431/1998, con almeno 6 mesi di preavviso e con il motivo scritto nella lettera. Alla seconda scadenza, invece, ciascuna parte può chiudere il rapporto senza spiegazioni, con una raccomandata spedita almeno 6 mesi prima.

Due parole prima di cominciare. Il locatore è chi dà in affitto, il conduttore è l'inquilino. La disdetta è la comunicazione con cui una parte dice all'altra che il contratto non deve rinnovarsi. Il recesso è l'uscita anticipata dell'inquilino, prima della scadenza.

Quando può disdire il proprietario alla prima scadenza?

Il contratto a canone libero dura 4 anni e poi si rinnova da solo per altri 4: è il 4+4 (art. 2, comma 1, l. 431/1998). Alla fine del primo periodo il proprietario non può limitarsi a dire «non rinnovo». Può negare il rinnovo solo se intende:

• usare l'immobile come abitazione, negozio, laboratorio o studio per sé, per il coniuge, per i genitori, per i figli o per i parenti entro il secondo grado (lettera a);
• destinarlo alle proprie finalità pubbliche, sociali, assistenziali, culturali o di culto, se è una società o un ente, offrendo all'inquilino un altro immobile idoneo (lettera b);
• riaverlo perché l'inquilino dispone già di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune (lettera c);
• eseguire lavori indispensabili in un edificio gravemente danneggiato, quando la presenza dell'inquilino li ostacola (lettera d);
• ristrutturare integralmente lo stabile, demolirlo, trasformarlo, o sopraelevare l'ultimo piano quando per farlo serve lo sgombero (lettera e);
• riaverlo perché l'inquilino non lo occupa in modo continuativo senza un giustificato motivo (lettera f);
• venderlo a terzi, se non possiede altri immobili a uso abitativo oltre alla propria abitazione; in questo caso l'inquilino ha la prelazione, cioè il diritto di comprare per primo alle stesse condizioni (lettera g).

L'elenco è chiuso: un motivo diverso non vale. Nella comunicazione il motivo va indicato «a pena di nullità» (art. 3, comma 2), cioè in modo che si capisca quale delle lettere si sta usando e perché. Una formula generica come «per esigenze personali» espone la disdetta a contestazioni. Per i lavori delle lettere d) ed e) il proprietario deve avere già il titolo edilizio: senza, non può agire in giudizio per riavere l'immobile.

Scadenza. La comunicazione deve dare all'inquilino almeno 6 mesi di preavviso rispetto alla prima scadenza. Se arriva tardi, il contratto si rinnova per altri 4 anni.

Che cosa cambia alla seconda scadenza?

Alla fine del secondo periodo ciascuna parte può proporre un rinnovo a condizioni nuove oppure rinunciare al rinnovo. Non serve un motivo. Serve una lettera raccomandata spedita all'altra parte almeno 6 mesi prima della scadenza (art. 2, comma 1).

Chi riceve la proposta deve rispondere, sempre con raccomandata, entro 60 giorni dal ricevimento. Se non risponde, o se le parti non si accordano, il contratto si considera scaduto alla data di fine locazione e l'inquilino deve lasciare l'immobile.

Esempio. Un 4+4 è iniziato il 1° gennaio 2024. La prima scadenza cade il 31 dicembre 2027, la seconda il 31 dicembre 2031. Per negare il rinnovo alla prima scadenza, con uno dei motivi di legge, il preavviso di 6 mesi porta al 30 giugno 2027. Per la seconda scadenza la raccomandata va spedita entro il 30 giugno 2031. Spedire con qualche settimana di margine evita discussioni sulla data.

Come può andarsene l'inquilino prima della scadenza?

L'inquilino ha due strade.

1. Recesso per gravi motivi. Vale sempre, anche se il contratto non dice nulla: il conduttore può recedere in qualsiasi momento con un preavviso di 6 mesi (art. 3, comma 6, l. 431/1998). L'art. 4 della legge 392/1978 chiede di comunicarlo con lettera raccomandata. La legge non elenca quali siano i gravi motivi: conviene spiegarli nella lettera, perché se il proprietario li contesta decide il giudice.
2. Recesso previsto dal contratto. Le parti possono scrivere che l'inquilino può recedere in qualsiasi momento, anche senza motivi, con una raccomandata spedita almeno 6 mesi prima della data di uscita (art. 4, primo comma, l. 392/1978).

Fino alla data in cui il recesso ha effetto il contratto è in corso, quindi canone e spese restano dovuti. Quando il contratto finisce prima della scadenza, la risoluzione va comunicata all'Agenzia delle Entrate con il modello RLI entro 30 giorni, con l'imposta fissa di 67 €. L'imposta non è dovuta se tutti i locatori hanno scelto la cedolare secca; la comunicazione sì.

Come va scritta e spedita la disdetta?

Per la seconda scadenza e per il recesso la legge chiede la lettera raccomandata. Per il diniego alla prima scadenza l'art. 3 parla di «comunicazione» con il preavviso: anche lì la raccomandata con avviso di ricevimento è la scelta più sicura, perché ti lascia la prova della data in cui l'altra parte l'ha ricevuta.

Nella lettera scrivi:

• nomi delle parti e indirizzo dell'immobile;
• data del contratto ed estremi della registrazione;
• la scadenza a cui si riferisce la disdetta;
• alla prima scadenza, il motivo preciso tra quelli dell'art. 3, comma 1;
• data e firma.

Conserva una copia firmata, la ricevuta di spedizione e l'avviso di ricevimento.

Nota. Se dopo la disdetta l'inquilino non lascia l'immobile, serve il giudice. Per il diniego di rinnovo la legge richiama la procedura dell'art. 30 della legge 392/1978; il codice di procedura civile consente anche l'intimazione di licenza per finita locazione, con citazione per la convalida, prima della scadenza (art. 657). Il meccanismo della convalida è spiegato nella guida sullo sfratto per morosità.

Che cosa succede se nessuno manda la disdetta?

Alla prima scadenza del 4+4 il contratto si rinnova da solo per altri 4 anni: non serve firmare nulla. Alla seconda scadenza, se nessuno manda la raccomandata in tempo, il contratto «è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni» (art. 2, comma 1). Stesse condizioni significa anche stesso canone, salvo l'aggiornamento ISTAT se il contratto lo prevede. Per la durata del rinnovo dopo la seconda scadenza del 4+4 la legge non indica un numero di anni: se ti serve una certezza sul tuo contratto, chiedi a un'associazione della proprietà edilizia o degli inquilini.

Come funziona con il concordato 3+2 e con il transitorio?

Il contratto a canone concordato dura almeno 3 anni. Alla prima scadenza, se le parti non si accordano sul rinnovo, è prorogato di diritto per 2 anni (art. 2, comma 5, l. 431/1998). Il proprietario può evitare la proroga solo con i motivi dell'art. 3 e con lo stesso preavviso di 6 mesi. Alla fine della proroga ciascuna parte può chiedere nuove condizioni o rinunciare al rinnovo con raccomandata spedita almeno 6 mesi prima. Senza comunicazione il contratto si rinnova tacitamente, a ogni scadenza, per altri 2 anni (art. 19-bis del DL 34/2019).

Il contratto transitorio dura al massimo 18 mesi e alla scadenza cessa senza bisogno di disdetta, come prevede il tipo di contratto approvato con il DM 16 gennaio 2017. Se però non rispetta le regole di stipula del decreto, per esempio sull'esigenza transitoria da indicare e documentare, è ricondotto alla durata del 4+4 (art. 2, comma 6, del decreto). I dettagli sono nella guida sul contratto transitorio.

Nei contratti per studenti universitari la disdetta dell'inquilino va data almeno 1 e non oltre 3 mesi prima della scadenza.

Che cosa rischia il proprietario che disdice senza un motivo vero?

La legge protegge l'inquilino da motivi di comodo. Se il proprietario riottiene la casa con un uso illegittimo della disdetta, deve un risarcimento di almeno 36 mensilità dell'ultimo canone percepito (art. 3, comma 3). Se, una volta riavuto l'immobile anche con una sentenza, non lo usa per lo scopo dichiarato entro 12 mesi, l'inquilino può scegliere: tornare nell'appartamento alle stesse condizioni del contratto disdetto, oppure chiedere quel risarcimento (art. 3, comma 5).

Esempio. L'ultimo canone era di 750 € al mese. Il risarcimento minimo previsto dall'art. 3, comma 3, è 750 € × 36 = 27.000 €. È una soglia minima: il giudice può riconoscere di più.

Ci sono anche diritti di prelazione. Con il motivo della vendita (lettera g) l'inquilino può comprare alle stesse condizioni offerte ad altri. Dopo i lavori delle lettere d) ed e), se il proprietario affitta di nuovo, l'inquilino uscito ha la prelazione sulla nuova locazione.

Attenzione. Le regole qui descritte sono quelle in vigore oggi. Ogni disdetta contestata dipende dai fatti: prima di mandarla, o di contestarne una ricevuta, fatti consigliare da un avvocato o da un'associazione della proprietà edilizia o degli inquilini.