Sfratto per finita locazione: quando si chiede e come funziona

Hai mandato la disdetta nei termini, la scadenza è passata e l'inquilino è ancora in casa. Da quel momento il contratto non si rinnova ma le chiavi non tornano da sole: per riaverle serve un provvedimento del giudice, e la strada più breve è l'intimazione di sfratto per finita locazione con la contestuale citazione per la convalida (art. 657 c.p.c.). Il giudice, quando dispone il rilascio, fissa la data dell'esecuzione entro 6 mesi, 12 nei casi eccezionali.

Qualche parola. Il locatore è chi dà in affitto, il conduttore è l'inquilino. Finita locazione vuol dire che il contratto è arrivato alla sua scadenza e non si rinnova: niente a che vedere con i canoni non pagati, che seguono una strada diversa, raccontata nella guida sullo sfratto per morosità. Rilascio è la restituzione dell'immobile.

Quando si può intimare lo sfratto per finita locazione?

Il presupposto non è la scadenza in sé: è l'esclusione della tacita riconduzione. Se il contratto scade e l'inquilino rimane nell'immobile con il consenso, anche solo passivo, del proprietario, la locazione si considera rinnovata (art. 1597 c.c.). L'art. 657 c.p.c. permette lo sfratto dopo la scadenza solo quando la riconduzione tacita «è esclusa» dal contratto stesso oppure «per effetto di atti o intimazioni precedenti».

Nelle locazioni abitative quell'atto precedente è la disdetta. Alla seconda scadenza di un 4+4, o alla fine del biennio di proroga di un 3+2, la raccomandata va spedita almeno 6 mesi prima e non deve contenere alcun motivo. Alla prima scadenza, invece, la disdetta vale solo per uno dei motivi dell'art. 3 della legge 431/1998, scritto nella lettera: come si manda e che cosa deve dire lo trovi nella guida sulla disdetta del contratto di affitto.

Attenzione. Una disdetta spedita in ritardo, o alla prima scadenza senza un motivo di legge, non esclude la riconduzione: il contratto si rinnova e lo sfratto viene respinto. Prima di andare dall'avvocato verifica la data del timbro postale e la ricevuta di ritorno.

Il contratto transitorio è il caso più semplice: cessa alla scadenza senza bisogno di disdetta, perché lo prevede il tipo di contratto approvato con il DM 16 gennaio 2017. Resta però il resto: se alla scadenza l'inquilino non esce, serve comunque il giudice.

Che differenza c'è fra licenza e sfratto?

Sono lo stesso procedimento in due momenti diversi.

• Licenza per finita locazione: si intima prima della scadenza, rispettando i termini del contratto, della legge o degli usi locali. Serve a mettersi avanti, quando sai già che l'inquilino non intende uscire: alla scadenza hai il titolo pronto invece di cominciare da zero.
• Sfratto per finita locazione: si intima dopo la scadenza, quando l'immobile è ancora occupato.

In entrambi i casi l'atto contiene due cose insieme: l'intimazione a lasciare l'immobile e la citazione a comparire davanti al giudice per la convalida. La citazione a comparire va fatta «inderogabilmente» davanti al tribunale del luogo in cui si trova l'immobile (art. 661 c.p.c.), e davanti al tribunale le parti stanno in giudizio con un avvocato.

Nota. Chi ha già ottenuto la licenza è in una posizione più solida anche sul piano sostanziale: l'art. 1597 c.c. dice che, se è stata data licenza, l'inquilino non può invocare la rinnovazione tacita, salvo che risulti una volontà contraria del proprietario. Lasciar passare mesi incassando il canone come prima è, appunto, una volontà contraria.

Che cosa deve contenere l'atto e come si notifica?

La forma è quella dell'art. 660 c.p.c.:

• la notifica segue le regole ordinarie degli artt. 137 e seguenti, esclusa la notificazione al domicilio eletto; se l'atto non è consegnato a mani proprie, l'ufficiale giudiziario spedisce all'inquilino un avviso con raccomandata e allega la ricevuta all'originale;
• il proprietario deve dichiarare nell'atto la propria residenza o eleggere domicilio nel comune dove ha sede il giudice, altrimenti l'opposizione e gli altri atti gli saranno notificati in cancelleria;
• la citazione deve contenere l'invito a comparire e l'avvertimento che, se l'inquilino non compare o compare e non si oppone, il giudice convalida;
• fra il giorno della notifica e quello dell'udienza devono passare termini liberi non inferiori a 20 giorni; nelle cause che richiedono pronta spedizione il giudice può abbreviarli fino alla metà con decreto motivato.

Porta all'avvocato il contratto registrato, la ricevuta della raccomandata di disdetta con l'avviso di ricevimento, le quietanze dei canoni e, se c'è stato uno scambio di lettere dopo la scadenza, anche quello.

Che cosa succede all'udienza di convalida?

Se l'inquilino non compare, o compare e non si oppone, il giudice convalida la licenza o lo sfratto con ordinanza esecutiva (art. 663 c.p.c.). Se risulta probabile che non abbia avuto conoscenza della citazione, o che non sia potuto comparire per caso fortuito o forza maggiore, ordina invece di rinnovare la citazione.

Attenzione all'altro lato: gli effetti dell'intimazione cessano se è il locatore a non comparire all'udienza fissata nel suo stesso atto (art. 662 c.p.c.). Si ricomincia.

Se l'inquilino si oppone — e per opporsi gli basta comparire di persona — le strade sono due. Quando le sue eccezioni non sono fondate su prova scritta, il giudice, su richiesta del proprietario e se non ci sono gravi motivi in contrario, pronuncia un'ordinanza di rilascio non impugnabile e immediatamente esecutiva, riservando al seguito della causa le ragioni dell'inquilino; l'ordinanza può essere subordinata a una cauzione per danni e spese (art. 665 c.p.c.). Dopo questi provvedimenti il giudizio prosegue nelle forme del rito speciale delle locazioni (art. 667 c.p.c.), e da quel momento la mediazione va tentata.

Chi è stato condannato in sua assenza può fare opposizione tardiva, provando di non aver avuto tempestiva conoscenza della citazione per un vizio di notifica, per caso fortuito o forza maggiore. Passati 10 giorni dall'esecuzione, però, l'opposizione non è più ammessa (art. 668 c.p.c.).

Quando l'inquilino può ottenere più tempo?

Qui sta la differenza pratica più grossa rispetto alla morosità. Con il provvedimento che dispone il rilascio il giudice fissa la data dell'esecuzione entro un massimo di 6 mesi, o di 12 mesi in casi eccezionali, motivando sulle condizioni dell'inquilino confrontate con quelle del proprietario, sulle ragioni del rilascio e — proprio nei casi di finita locazione — sul tempo trascorso dalla disdetta (art. 56 l. 392/1978). Una disdetta mandata con largo anticipo gioca a favore di chi la ha spedita.

C'è poi una seconda finestra. Sui provvedimenti esecutivi di rilascio per finita locazione l'inquilino può chiedere una sola volta che sia fissato di nuovo il giorno dell'esecuzione, entro un termine di 6 mesi (art. 6, comma 4, l. 431/1998). Il differimento può arrivare fino a 18 mesi quando ricorre una delle situazioni elencate dal comma 5: inquilino che ha compiuto 65 anni, con cinque o più figli a carico, iscritto nelle liste di mobilità, che percepisce un trattamento di disoccupazione o di integrazione salariale, assegnatario di un alloggio di edilizia residenziale pubblica, prenotatario o acquirente di un alloggio in costruzione, proprietario di un alloggio per il quale ha già iniziato un'azione di rilascio; oppure inquilino, o familiare convivente da almeno sei mesi, portatore di handicap o malato terminale. Contro il decreto che rifissa la data proprietario e inquilino possono proporre opposizione al tribunale.

Scadenza. Trascorsa inutilmente la data fissata, il proprietario promuove l'esecuzione forzata. Non prima: andare dall'ufficiale giudiziario in anticipo non serve a niente.

Come si arriva alla riconsegna delle chiavi?

L'esecuzione per rilascio segue gli artt. 605 e seguenti del codice di procedura civile. Si notifica il precetto, con la descrizione sommaria dell'immobile e il riferimento al termine fissato dal titolo. Poi l'ufficiale giudiziario notifica l'avviso con cui comunica, almeno 10 giorni prima, il giorno e l'ora in cui procederà (art. 608 c.p.c.). In quel giorno immette il proprietario, o la persona che designa, nel possesso dell'immobile e gli consegna le chiavi.

Attenzione. Tempi e costi complessivi non dipendono solo dalla legge: contano il carico del tribunale, gli accessi rinviati e le spese dell'avvocato e dell'ufficiale giudiziario. Chiedi un preventivo scritto e una stima realistica a chi segue la pratica nel tuo tribunale.

L'inquilino che resta deve pagare?

Sì. Il conduttore in mora a restituire la cosa deve al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno (art. 1591 c.c.). Il «corrispettivo convenuto» è il canone pattuito: se il danno è stato più grande — per esempio un contratto con un nuovo inquilino saltato — va provato, non affermato.

Due cose che si dimenticano spesso. La prima: il canone che continua a maturare resta un reddito da dichiarare. La regola che permette di non tassare i canoni non percepiti riguarda la morosità e chiede l'intimazione di sfratto per morosità o l'ingiunzione di pagamento (art. 26, comma 1, TUIR): non copre chi è rimasto nell'immobile dopo la scadenza. Per la tua dichiarazione senti un commercialista o un CAF.

La seconda: il deposito cauzionale. Alla riconsegna va restituito insieme agli interessi legali maturati anno per anno, al netto di quanto spetta al proprietario per danni o canoni; con il calcolatore degli interessi sul deposito arrivi alla cifra in un minuto.

CalcolatoreInteressi sul deposito cauzionaleImporto del deposito e date: gli interessi legali maturati anno per anno, da restituire all'inquilino.

Esempio. Canone di 700 € al mese, scadenza del contratto il 30 settembre, inquilino che esce il 28 febbraio successivo. Per quei cinque mesi di occupazione il proprietario può chiedere 5 × 700 = 3.500 € a titolo di corrispettivo fino alla riconsegna, più gli eventuali danni provati. Il deposito di 2.100 € può essere trattenuto fino alla definizione dei conti, ma non è un pagamento automatico: va imputato e giustificato. Le cifre sono un esempio.

Che cosa cambia per un negozio o un ufficio?

Nelle locazioni a uso diverso dall'abitativo la disdetta del proprietario va spedita almeno 12 mesi prima della scadenza (18 per alberghi e teatri) e, alla prima scadenza, solo per i motivi dell'art. 29 della legge 392/1978. Lo sfratto per finita locazione si può intimare anche qui; la legge 392/1978 prevede inoltre, all'art. 30, una procedura specifica nelle forme del rito speciale delle locazioni (art. 447-bis c.p.c.)

Soprattutto, non dimenticare l'indennità per la perdita dell'avviamento: quando spetta, il rilascio è dovuto solo dopo il pagamento. Le regole sono nella guida sull'indennità di avviamento e in quella sul contratto 6+6.

Un'ultima avvertenza, per tutti. Questa guida spiega la cornice di legge; il tuo caso dipende da che cosa c'è scritto nel contratto, da come è stata spedita la disdetta e da che cosa l'inquilino può opporre. Prima di notificare un atto fatti seguire da un avvocato, da un'associazione della proprietà edilizia o da un sindacato degli inquilini.