Sfratto per morosità: quando scatta, convalida ed esecuzione

In un affitto di casa l'inquilino è moroso quando non paga il canone decorsi 20 giorni dalla scadenza, oppure quando le spese accessorie non pagate superano 2 mensilità del canone (art. 5 della legge 392/1978). Da quel momento il proprietario può intimare lo sfratto e citare l'inquilino davanti al tribunale per la convalida. Quanto ci vuole dipende dal tribunale e da come si comporta l'inquilino: la legge fissa i passaggi, non la durata complessiva.

Qualche parola che ritorna. Intimazione di sfratto: l'atto con cui il locatore (chi affitta) chiede al conduttore (l'inquilino) di lasciare l'immobile. Convalida: il provvedimento del giudice che rende lo sfratto eseguibile. Esecuzione: il rilascio vero e proprio, con l'ufficiale giudiziario.

Quando l'inquilino è moroso?

La regola sta nell'art. 5 della legge 392/1978, che vale per le locazioni a uso abitativo. Sono motivo di risoluzione del contratto:

• il canone non pagato decorsi 20 giorni dalla scadenza prevista;
• gli oneri accessori (spese condominiali e servizi a carico dell'inquilino) non pagati nel termine, quando l'importo supera 2 mensilità del canone.

Esempio. Il canone è di 600 € al mese. L'inquilino non ha pagato spese condominiali a suo carico per 1.300 €. La soglia è 2 × 600 = 1.200 €: la superano, quindi il mancato pagamento è motivo di risoluzione anche se i canoni sono in regola.

Per i negozi e gli uffici l'art. 5 non è richiamato fra le norme che la legge estende agli usi diversi (art. 41 l. 392/1978): lì la gravità del ritardo si valuta con le regole generali del codice civile. Se il moroso è un'attività, fatti seguire da un avvocato.

Che cosa fare prima di andare in tribunale?

Il codice non chiede una diffida prima dell'intimazione di sfratto. Un sollecito scritto resta però utile: una raccomandata, o una PEC se l'inquilino ne ha una, con l'elenco dei canoni e delle spese non pagate e un termine per mettersi in regola. A volte basta. Se non basta, hai già il conto pronto per l'avvocato.

Tieni in ordine:

• il contratto e la ricevuta della registrazione;
• l'elenco delle scadenze non pagate, mese per mese;
• gli estratti conto o le ricevute dei pagamenti arrivati;
• i rendiconti condominiali, se chiedi anche gli oneri accessori.

Davanti al tribunale le parti stanno in giudizio con un avvocato (art. 82 c.p.c.). La mediazione obbligatoria del D.Lgs. 28/2010 non si applica ai procedimenti per convalida di sfratto fino al mutamento del rito (art. 5, comma 6, lettera b): puoi partire direttamente con l'intimazione.

Nota. Il deposito cauzionale non è un acconto sui canoni. Come si gestisce alla fine del rapporto è spiegato nella guida sul deposito cauzionale.

Come funzionano intimazione e citazione per la convalida?

L'avvocato prepara un unico atto che contiene l'intimazione di sfratto per morosità e la citazione per la convalida (artt. 657 e 658 c.p.c.). Nello stesso atto si può chiedere l'ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti. Le regole principali:

• il giudice è il tribunale del luogo in cui si trova l'immobile (art. 661);
• la notifica segue le regole ordinarie, esclusa quella al domicilio eletto; se l'atto non è consegnato a mano all'inquilino, l'ufficiale giudiziario gli spedisce un avviso con raccomandata (art. 660);
• l'avvertimento: la citazione deve dire all'inquilino che, se non compare o non si oppone, il giudice convalida lo sfratto, e che può chiedere il patrocinio a spese dello Stato se ne ha i requisiti;
• i tempi: fra la notifica e l'udienza devono passare almeno 20 giorni liberi; nelle cause urgenti il giudice può ridurli fino alla metà.

Per i soldi il giudice emette un decreto ingiuntivo separato per i canoni scaduti e per quelli che scadranno fino all'esecuzione dello sfratto, più le spese dell'intimazione (art. 664). Il decreto è subito esecutivo: con quello si può agire sui beni dell'inquilino.

Che cosa succede alla prima udienza?

Se l'inquilino non compare, o compare e non si oppone, il giudice convalida lo sfratto con ordinanza esecutiva (art. 663). Nello sfratto per morosità serve un passaggio in più: il locatore, o il suo avvocato, deve attestare in udienza che la morosità persiste. Il giudice può chiedergli una cauzione. Se risulta che l'inquilino non ha saputo della citazione, il giudice ordina di rinnovarla.

L'inquilino ha però un'arma: il termine di grazia (art. 55 l. 392/1978). Può sanare la morosità alla prima udienza versando tutti i canoni scaduti e gli oneri maturati fino a quel giorno, più gli interessi legali e le spese processuali liquidate dal giudice. Se non paga subito e dimostra di essere in difficoltà, il giudice può concedergli fino a 90 giorni e rinvia l'udienza a non oltre 10 giorni dopo la scadenza. La sanatoria è ammessa al massimo 3 volte nel corso di un quadriennio. Diventano 4 volte, con un termine di 120 giorni, se il ritardo non supera 2 mesi e nasce da disoccupazione, malattia o gravi difficoltà comprovate, sopravvenute dopo la firma del contratto.

Esempio. Tre canoni da 700 € sono scaduti: 2.100 €. All'udienza l'inquilino versa 2.100 € più gli interessi legali e le spese che il giudice liquida in quel momento. La morosità è sanata e il contratto continua: è una delle sanatorie consentite nel quadriennio.

E se l'inquilino si oppone?

Per opporsi basta che l'inquilino compaia di persona (art. 660). Le strade possibili:

• eccezioni senza prova scritta: se l'inquilino contesta ma non porta documenti, il giudice, su richiesta del locatore e se non ci sono gravi motivi contrari, emette un'ordinanza di rilascio non impugnabile, lasciando da decidere le sue ragioni nel seguito della causa (art. 665);
• contestazione dell'importo: se l'inquilino nega la morosità contestando la somma, il giudice può ordinargli di pagare la parte non controversa entro un termine non superiore a 20 giorni; se non paga, convalida lo sfratto (art. 666).

Dopo questi provvedimenti la causa prosegue con il rito speciale delle locazioni (art. 667) e, da quel momento, va tentata la mediazione. C'è poi l'opposizione tardiva: chi non ha saputo in tempo della citazione per un vizio di notifica, per caso fortuito o forza maggiore, può opporsi alla convalida, ma non più quando sono passati 10 giorni dall'esecuzione (art. 668).

Come si arriva all'esecuzione?

Con il provvedimento che dispone il rilascio il giudice fissa anche la data dell'esecuzione: entro 6 mesi, o 12 nei casi eccezionali, tenendo conto delle condizioni delle due parti (art. 56 l. 392/1978). Se l'inquilino aveva ottenuto il termine di grazia e non ha pagato, la data non può andare oltre 60 giorni dalla scadenza di quel termine.

Passata inutilmente la data, il locatore avvia l'esecuzione (artt. 605 e seguenti c.p.c.): notifica del precetto, poi l'avviso con cui l'ufficiale giudiziario comunica, almeno 10 giorni prima, giorno e ora dell'accesso (art. 608). Quel giorno l'ufficiale giudiziario immette il proprietario nel possesso e gli consegna le chiavi.

Attenzione. Durata e costi complessivi non dipendono solo dalla legge: contano il carico del tribunale, gli eventuali rinvii dell'esecuzione e le spese dell'avvocato. Chiedi un preventivo scritto e una stima dei tempi a chi segue la pratica nel tuo tribunale.

Come si trattano i canoni non pagati nelle tasse?

Di regola il reddito di un immobile si tassa anche se non lo incassi. Per le locazioni a uso abitativo c'è un'eccezione: i canoni non percepiti non entrano nel reddito, purché la mancata percezione sia provata dall'intimazione di sfratto per morosità o dall'ingiunzione di pagamento (art. 26, comma 1, TUIR). La regola vale per i canoni non percepiti dal 1° gennaio 2020. Per le imposte già versate su canoni scaduti e non percepiti, accertati nel procedimento di convalida, spetta un credito d'imposta di pari importo. Se poi i canoni arrivano in un anno successivo, si tassano con le regole della tassazione separata richiamate dallo stesso articolo.

L'eccezione è scritta per gli immobili abitativi: per negozi e uffici la norma non la prevede. Come si dichiarano questi importi, anche con la cedolare secca, è materia della sezione tasse; per la tua dichiarazione chiedi a un commercialista o a un CAF.

Nota. Il TUIR sta per essere sostituito dal nuovo testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026), con gli articoli rinumerati. Questa guida descrive le regole in vigore oggi: le citazioni fiscali andranno riviste.