Contratto transitorio: durata, esigenze, canone e tasse

Il contratto transitorio serve quando il proprietario o l'inquilino hanno bisogno della casa solo per un periodo, e dura al massimo 18 mesi. Regge però a una condizione: l'esigenza temporanea deve essere scritta nel contratto, rientrare fra quelle previste dall'accordo territoriale e, se il contratto supera 30 giorni, essere documentata. Se manca, il contratto viene ricondotto a un normale 4+4.

Quanto può durare un contratto transitorio?

Il transitorio è previsto dall'art. 5, comma 1, della legge 431/1998, che rimanda a un decreto ministeriale per condizioni e modalità. Il decreto oggi in vigore è quello del 16 gennaio 2017: all'art. 2 stabilisce che i contratti di natura transitoria «hanno durata non superiore a diciotto mesi», cioè al massimo 18 mesi.

Un minimo, invece, il decreto non lo fissa. Il tipo di contratto approvato con lo stesso decreto, l'Allegato B, lascia uno spazio per la durata «in mesi/giorni». Per i contratti che non superano 30 giorni molte clausole del modello non si applicano (oneri accessori, registrazione, recesso, assemblee) e canone e spese sono lasciati alla libera trattativa.

Il contratto finisce alla data scritta e, dice il modello, «cessa senza bisogno di alcuna disdetta». Né il proprietario né l'inquilino devono mandare lettere per chiuderlo.

Il transitorio si scrive usando il tipo di contratto dell'Allegato B: il decreto dice che questi contratti si stipulano «esclusivamente» con quel modello. Locatore (chi affitta) e conduttore (l'inquilino) possono farsi assistere dalle rispettive associazioni; se firmano da soli, l'accordo territoriale indica come ottenere l'attestazione di un'organizzazione firmataria sulla rispondenza del contratto all'accordo. Come si colloca il transitorio rispetto al 4+4, al 3+2 e al contratto per studenti lo trovi nella guida ai tipi di contratto di affitto.

Quali esigenze giustificano il transitorio?

L'esigenza può essere del proprietario o dell'inquilino. Il decreto cita «in particolare» quelle legate alla mobilità per lavoro, allo studio, all'apprendistato e alla formazione professionale, all'aggiornamento e alla ricerca di un'occupazione. L'elenco preciso, però, lo fa l'accordo territoriale firmato nel tuo comune dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini: prima di scrivere il motivo, leggi quell'elenco.

Nel contratto serve una dichiarazione specifica che indichi l'esigenza di chi la ha, scelta fra quelle dell'accordo. Se il contratto dura più di 30 giorni, l'esigenza va provata con documenti allegati al contratto (art. 2, comma 4, del decreto). Il documento cambia secondo il caso: per esempio una comunicazione del datore di lavoro su un trasferimento temporaneo, o l'iscrizione a un corso di formazione.

Se l'esigenza non è fra quelle dell'accordo, o è difficile da documentare, il decreto prevede una strada alternativa: l'accordo territoriale stabilisce come le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini assistono insieme le due parti (art. 2, comma 5), fermi la durata massima e la dichiarazione dell'esigenza. Il modello B ha una clausola apposta, in cui le parti, assistite dalle rispettive organizzazioni, indicano il motivo della transitorietà.

Nota. Il motivo deve essere vero e concreto. Una formula generica come «esigenze di lavoro», senza dire quali e senza documenti, è proprio il caso in cui il contratto rischia di essere trasformato in un 4+4.

Che cosa succede se manca la motivazione o l'esigenza viene meno?

Se le regole di stipula non sono rispettate, il contratto «è ricondotto alla durata prevista dall'art. 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998», cioè quella del canone libero, 4+4 (decreto 2017, art. 2, comma 6). Succede se manca l'esigenza, se non è documentata quando serve, se la durata supera il massimo o se il canone esce dalle fasce dove sono obbligatorie. La legge 431 aggiunge che ogni patto che deroga ai limiti di durata è nullo (art. 13, comma 3).

Se l'esigenza era del proprietario e alla scadenza lui si riprende la casa dichiarando di volerla usare per uno scopo preciso, deve farlo davvero: se, senza giustificato motivo, non la destina a quell'uso entro 6 mesi, l'inquilino ha diritto a tornare nella casa alle condizioni di un contratto 4+4 oppure a un risarcimento pari a 36 mensilità dell'ultimo canone (Allegato B, art. 3). La regola non vale per i contratti fino a 30 giorni.

Se l'esigenza viene meno mentre il contratto è in corso, il decreto non prevede una trasformazione automatica. Le parti possono rivolgersi alla commissione di negoziazione paritetica prevista dall'accordo, che accerta se i motivi di transitorietà ci sono ancora e propone durata e clausole del contratto (decreto 2017, art. 6, comma 5). Rivolgersi alla commissione non costa nulla e non sospende gli obblighi del contratto. L'inquilino, dal canto suo, può recedere per gravi motivi con il preavviso fissato nel contratto.

Attenzione. Quando c'è un dubbio sulla validità della motivazione, conviene chiarirlo prima della firma con l'associazione che ti assiste. Se il contratto è già in corso e nasce una contestazione, rivolgiti a un'associazione della proprietà edilizia o degli inquilini o a un avvocato: le conseguenze dipendono dai fatti del caso.

Quanto puoi chiedere di canone?

Dipende dal comune.

• Comuni con più di 10.000 abitanti (secondo l'ultimo censimento): il canone va fissato dentro le fasce di oscillazione che l'accordo territoriale prevede per il canone concordato nella zona. L'accordo può prevedere per i transitori variazioni dei valori minimi e massimi fino al 20 %. Se nel comune l'accordo non c'è, valgono i valori del decreto ministeriale previsto dall'art. 4, comma 3, della legge 431.
• Comuni fino a 10.000 abitanti: il canone è libero.
• Contratti fino a 30 giorni: canone e spese sono liberi ovunque.

Esempio. In un comune di 60.000 abitanti l'accordo territoriale prevede, per un bilocale di quella zona, un canone concordato fra 450 e 600 € al mese. Un transitorio per quella casa deve stare in questa fascia. Se l'accordo consente per i transitori un aumento del 20 % dei valori, il tetto sale a 720 € e il minimo a 540 €. In un paese di 6.000 abitanti, invece, lo stesso contratto avrebbe un canone libero.

Il deposito cauzionale, nel modello, è al massimo di 3 mensilità e produce interessi legali a favore dell'inquilino. Il modello B non contiene una clausola sull'aggiornamento ISTAT. Le spese di bollo del contratto e delle ricevute sono, secondo il modello, a carico dell'inquilino, mentre quelle di registrazione si dividono a metà.

Che tasse paghi sul transitorio?

Con la cedolare secca paghi il 21 % sul canone, senza imposta di registro e bollo. È la stessa aliquota del canone libero.

Sull'aliquota ridotta del 10 % serve prudenza. La norma che la prevede (D.Lgs. 23/2011, art. 3, comma 2) la riserva ai contratti stipulati secondo gli artt. 2, comma 3, e 8 della legge 431, cioè ai concordati nei comuni ad alta tensione abitativa; e l'art. 8, comma 3, della stessa legge esclude dalle agevolazioni i contratti di natura transitoria, salvo quelli per studenti universitari. Non abbiamo trovato una fonte dell'Agenzia delle Entrate che estenda il 10 % ai transitori: fai i tuoi conti con il 21 %. Se qualcuno ti propone l'aliquota ridotta, chiedigli il riferimento scritto e fallo verificare da un commercialista o da un CAF.

In regime ordinario il canone entra nel tuo reddito IRPEF: si tassa il maggiore fra il canone ridotto del 5 % e la rendita catastale rivalutata. L'ulteriore riduzione del 30 % riservata al concordato non spetta, e l'imposta di registro si paga sul canone intero, al 2 % con un minimo di 67 € per la prima annualità, più il bollo. Per l'imposta di registro puoi usare il calcolatore, scegliendo «canone libero o transitorio»:

CalcolatoreImposta di registro sull'affittoCanone, durata e tipo di contratto: l'imposta della prima annualità, delle successive e del pagamento unico.

L'IMU sull'abitazione affittata a canone concordato è ridotta del 25 % (legge 160/2019, art. 1, comma 760). Se la riduzione valga anche per un transitorio con canone dentro le fasce non lo abbiamo trovato chiarito in una fonte ufficiale verificata: chiedi all'ufficio tributi del tuo Comune prima di pagare l'importo ridotto. Il confronto completo fra cedolare e IRPEF è nella guida alla cedolare secca.

Come finisce il transitorio, e si può rinnovare?

Il transitorio finisce alla scadenza, senza disdetta. Il decreto fissa il massimo di 18 mesi e non prevede un rinnovo. Se l'esigenza dell'inquilino dura più a lungo, la strada sicura è firmare un nuovo contratto ordinario, 4+4 o 3+2. Firmare un transitorio dopo l'altro per la stessa esigenza ti espone alla contestazione che il contratto avrebbe dovuto essere ordinario fin dall'inizio: prima di farlo, chiedi un parere a un'associazione o a un avvocato.

Se il contratto supera 30 giorni complessivi nell'anno va registrato entro 30 giorni, come ogni altra locazione; se si chiude prima della scadenza, la risoluzione va comunicata all'Agenzia delle Entrate. Modello RLI, costi e termini sono spiegati nella guida alla registrazione del contratto di affitto.

Se alla scadenza l'inquilino non lascia la casa, il contratto è comunque finito: per riaverla il proprietario deve rivolgersi al giudice con il procedimento per finita locazione, e conviene farsi seguire da un avvocato.

Nota. Le regole fiscali citate sono quelle in vigore nel 2026. Dal 1° gennaio 2027 cedolare e imposta di registro passano ai nuovi testi unici della riforma fiscale, con articoli rinumerati: ricontrolla i riferimenti prima di usarli il prossimo anno.