Tipi di contratto di affitto: 4+4, 3+2, transitorio e studenti

Per affittare una casa come abitazione hai quattro contratti a disposizione: il canone libero 4+4, il canone concordato 3+2, il transitorio fino a 18 mesi e il contratto per studenti universitari da 6 a 36 mesi. Con il libero il canone lo decidi tu; con il concordato lo tieni dentro le fasce dell'accordo territoriale, ma nei comuni ad alta tensione abitativa la cedolare scende dal 21 % al 10 %, e l'IMU si riduce del 25 % in ogni comune.

Quali contratti puoi usare per affittare una casa?

Le locazioni a uso abitativo sono regolate dalla legge 9 dicembre 1998, n. 431. Nel testo della legge chi affitta si chiama locatore e l'inquilino conduttore: useremo spesso questi due nomi, perché sono quelli che trovi nei contratti e nei moduli dell'Agenzia delle Entrate.

La legge prevede due strade principali. La prima è il contratto «libero» dell'art. 2, comma 1: le parti scelgono il canone, ma la durata minima la fissa la legge. La seconda è il contratto «concordato» dell'art. 2, comma 3: canone, durata e altre condizioni seguono un accordo firmato in sede locale dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini. Accanto a queste ci sono due contratti per esigenze particolari: il transitorio (art. 5, comma 1) e quello per studenti universitari (art. 5, comma 2).

Concordato, transitorio e contratto per studenti si scrivono usando il tipo di contratto approvato con il decreto ministeriale del 16 gennaio 2017: l'Allegato A per il concordato, il B per il transitorio, il C per gli studenti. Il decreto dice che questi contratti si stipulano «esclusivamente» con quei modelli. Il canone libero, invece, non ha un modello obbligatorio.

Restano fuori da buona parte di queste regole (durate minime, disdetta, agevolazioni, nullità dei patti contrari) gli alloggi di edilizia residenziale pubblica, quelli locati solo per finalità turistiche e, salvo che le affitti a canone concordato, le case di categoria catastale A/1, A/8 e A/9 o vincolate come beni culturali (art. 1, comma 2).

Che cosa siano i «comuni ad alta tensione abitativa» lo vediamo più sotto: è la distinzione che decide quanto rende davvero il concordato.

Come funziona il canone libero 4+4?

Il contratto libero dura almeno 4 anni e, alla scadenza, si rinnova per altri 4. Il canone lo pattuite voi, senza fasce. L'aggiornamento ISTAT spetta solo se il contratto lo prevede e nella misura scritta; se scegli la cedolare secca, per tutta la durata dell'opzione non puoi chiederlo.

Alla prima scadenza il rinnovo è la regola. Il locatore può dire di no solo per uno dei motivi elencati nell'art. 3, comma 1, della legge 431, tra cui:

• destinare la casa ad abitazione, o ad attività commerciale, artigianale o professionale, propria, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
• vendere la casa, se non possiede altre abitazioni oltre a quella in cui vive (all'inquilino spetta la prelazione);
• ristrutturare per intero lo stabile, demolirlo o ricostruirlo, quando i lavori richiedono che la casa sia libera;
• l'inquilino ha a disposizione un altro alloggio libero e adatto nello stesso comune, oppure non abita stabilmente la casa senza un giustificato motivo.

La comunicazione va mandata con almeno 6 mesi di preavviso e deve indicare il motivo, a pena di nullità. Se il locatore si riprende la casa con un motivo falso, o non la usa per lo scopo dichiarato, l'inquilino ha diritto a un risarcimento o, in certi casi, a tornare nella casa.

Alla seconda scadenza ciascuna delle due parti può chiedere di rinnovare a nuove condizioni o rinunciare al rinnovo, con lettera raccomandata inviata almeno 6 mesi prima. Chi la riceve risponde, sempre per raccomandata; se non c'è accordo il contratto finisce alla scadenza. Se nessuno scrive, il contratto si rinnova da solo alle stesse condizioni.

L'inquilino, per legge, può andarsene prima per gravi motivi, in qualsiasi momento, con un preavviso di 6 mesi (art. 3, comma 6). Lettere, termini e casi particolari della disdetta hanno una guida a sé nella sezione Disdetta e sfratto.

Attenzione. Una clausola che accorcia il 4+4 non vale: la legge dichiara nullo ogni patto che deroga ai limiti di durata (art. 13, comma 3). Il contratto resta quadriennale con il suo rinnovo. Se ti serve una durata breve, devi usare il transitorio, con un'esigenza vera e documentata.

Che cosa cambia con il canone concordato 3+2?

Nel concordato il canone non è libero. L'accordo territoriale divide il comune in aree omogenee (per valori di mercato, servizi e tipologie edilizie) e fissa per ciascuna un valore minimo e uno massimo: sono le fasce di oscillazione. Dentro la fascia, voi due scegliete il canone tenendo conto del tipo di alloggio, dello stato di manutenzione della casa e dello stabile, delle pertinenze come box o cantina, degli spazi comuni, dei servizi (ascensore, riscaldamento, prestazione energetica, aria condizionata) e dei mobili (DM 16 gennaio 2017, art. 1, comma 4). Gli accordi possono alzare le fasce se scegliete una durata più lunga di quella minima.

Ogni patto che dà al locatore un canone più alto del massimo dell'accordo è nullo (art. 13, comma 4, della legge 431), e l'inquilino può chiedere indietro quanto ha pagato in più, con un'azione da proporre entro il termine dell'art. 13, comma 6, che decorre dalla riconsegna della casa.

La durata minima è di 3 anni. Alla prima scadenza, se non vi mettete d'accordo sul rinnovo, il contratto è prorogato di diritto per 2 anni; il locatore può evitarlo solo per gli stessi motivi dell'art. 3 che valgono per il 4+4. Finita la proroga, ciascuno può chiedere nuove condizioni o rinunciare al rinnovo con raccomandata almeno 6 mesi prima; senza comunicazione il contratto si rinnova da solo, a ogni scadenza, per un altro biennio (art. 19-bis del D.L. 34/2019).

Se il locatore non sceglie la cedolare secca, l'accordo può prevedere l'aggiornamento ISTAT in misura contrattata e comunque non oltre il 75 % della variazione dell'indice (DM 2017, art. 1, comma 9). Il deposito cauzionale, nei tipi di contratto del decreto, è al massimo di 3 mensilità.

Nota. Puoi firmare il concordato con l'assistenza delle associazioni della proprietà edilizia e degli inquilini, oppure da soli. Se lo firmate senza assistenza, l'accordo territoriale indica come ottenere l'attestazione: un'organizzazione firmataria dell'accordo conferma che il contratto rispetta l'accordo, «anche con riguardo alle agevolazioni fiscali» (DM 2017, art. 1, comma 8). Senza quell'attestazione rischi di perdere le agevolazioni.

Dove si applica il concordato e dove valgono i vantaggi fiscali?

Sono due domande diverse, e confonderle è l'errore più comune.

Dove si può firmare. In qualsiasi comune che abbia un accordo territoriale: il decreto del 2017 si applica sia agli accordi dei grandi comuni sia a quelli di tutti gli altri (art. 1, comma 11). Se nel tuo comune l'accordo non c'è, i valori di riferimento sono quelli fissati dal decreto ministeriale dell'art. 4, comma 3, della legge 431 (art. 1, comma 12). Gli accordi vengono depositati in ogni comune dell'area interessata e presso la regione: per leggere quello che ti riguarda chiedi all'ufficio casa del Comune o a una delle associazioni firmatarie.

Dove valgono le agevolazioni. Qui la geografia conta.

• Cedolare al 10 %. Spetta per le abitazioni nei comuni dell'art. 1, comma 1, lettere a) e b), del D.L. 551/1988: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia, i comuni confinanti con queste città e gli altri capoluoghi di provincia. Si aggiungono gli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE, alcuni comuni colpiti da calamità per cui era stato deliberato lo stato di emergenza e i comuni del sisma del 2016 con «zona rossa». Altrove la cedolare sul concordato è al 21 %. L'elenco dei comuni con stato di emergenza non è scritto nella norma: va verificato caso per caso.
• Imposta di registro e IRPEF ridotte. Nei comuni del D.L. 551/1988 e negli altri comuni ad alta tensione abitativa, l'imposta di registro si calcola sul 70 % del canone e, se resti nel regime IRPEF ordinario, il reddito del contratto è ridotto di un ulteriore 30 % (art. 8, comma 1, della legge 431). Con la cedolare quest'ultima riduzione non si applica.
• IMU ridotta. Per le abitazioni affittate a canone concordato l'IMU, calcolata con l'aliquota del Comune, è ridotta del 25 % (legge 160/2019, art. 1, comma 760). Qui la legge non pone limiti geografici.

Esempio. Un trilocale in un capoluogo di provincia. A canone libero lo affitteresti a 800 € al mese, cioè 9.600 € l'anno; ipotizziamo che l'accordo territoriale per quella zona consenta al massimo 680 € al mese, cioè 8.160 € l'anno. Con il libero e la cedolare al 21 % paghi 2.016 € e ti restano 7.584 €. Con il concordato e la cedolare al 10 % paghi 816 € e ti restano 7.344 €. La distanza fra i due, che sulla carta era di 1.440 € di canone, si riduce a 240 € l'anno, prima di contare l'IMU ridotta del 25 %.

Per fare il conto con il tuo canone e i tuoi redditi, anche nel confronto con l'IRPEF ordinaria, usa il calcolatore:

CalcolatoreCedolare secca o IRPEF?Canone annuo e altri redditi: quanto paghi con la cedolare al 21 % o al 10 % e quanto con l'IRPEF, e quale conviene.

Come funziona la cedolare, chi la può scegliere e che cosa comporta lo spiega la guida alla cedolare secca.

Quando servono il transitorio e il contratto per studenti?

Il transitorio serve per un'esigenza temporanea del locatore o dell'inquilino: il decreto del 2017 cita in particolare la mobilità per lavoro, lo studio, l'apprendistato e la formazione professionale, l'aggiornamento e la ricerca di un'occupazione, ma l'elenco preciso lo fa l'accordo territoriale. Dura al massimo 18 mesi e finisce alla scadenza senza bisogno di disdetta. Il contratto deve contenere una dichiarazione che indichi l'esigenza e, se dura più di 30 giorni, la documentazione che la prova va allegata. Se queste modalità non sono rispettate, il contratto viene ricondotto alla durata del 4+4.

Nei comuni con più di 10.000 abitanti il canone del transitorio sta dentro le fasce del concordato, con le variazioni che l'accordo può prevedere; negli altri comuni è libero. Sul piano fiscale il transitorio non ha le agevolazioni del concordato (art. 8, comma 3, della legge 431). Tutti i passaggi, dalla motivazione alla scadenza, sono nella guida al contratto transitorio.

Il contratto per studenti universitari si può fare nei comuni sede di università, di corsi universitari distaccati e di specializzazione o di istituti di istruzione superiore, e nei comuni vicini. L'inquilino deve essere iscritto a un corso di laurea o di formazione post laurea (master, dottorato, specializzazione) in un comune diverso da quello di residenza. Lo può firmare il singolo studente, un gruppo di studenti o un'azienda per il diritto allo studio.

Dura da 6 a 36 mesi. Alla prima scadenza si rinnova per un periodo uguale, a meno che lo studente non dia disdetta almeno 1 mese e non oltre 3 mesi prima. Il canone segue gli accordi locali sulla base dei valori dell'accordo territoriale. A differenza del transitorio ordinario, nei comuni ad alta tensione abitativa ha le agevolazioni fiscali del concordato: cedolare al 10 %, base del registro al 70 % e IRPEF ridotta, perché l'art. 8, comma 3, lo esclude espressamente dal divieto. Per la riduzione dell'IMU chiedi conferma all'ufficio tributi del Comune.

Come si mette per iscritto e si registra il contratto?

Per un affitto abitativo serve la forma scritta: senza, il contratto non è valido (art. 1, comma 4, della legge 431). Poi, se la durata supera 30 giorni complessivi nell'anno con lo stesso inquilino, il contratto va registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma, o dalla decorrenza se è anteriore.

La legge mette questo compito a carico del locatore, nel «termine perentorio» di 30 giorni, con l'obbligo di comunicare l'avvenuta registrazione all'inquilino e all'amministratore di condominio nei 60 giorni successivi (art. 13, comma 1). Un contratto che andava registrato e non lo è stato è nullo (legge 311/2004, art. 1, comma 346), ed è nullo anche ogni accordo per un canone più alto di quello scritto e registrato.

In regime ordinario, alla registrazione si pagano l'imposta di registro, pari al 2 % del canone annuo con un minimo di 67 € per la prima annualità, e l'imposta di bollo, 16 € ogni quattro facciate per ogni copia. Per legge le spese di registrazione si dividono a metà fra le parti. Con la cedolare secca registro e bollo non si pagano. Modello RLI, termini, codici e adempimenti successivi sono spiegati passo per passo nella guida alla registrazione del contratto di affitto.

Nota. Dal 1° gennaio 2027 entrano in vigore i nuovi testi unici della riforma fiscale, che spostano in altri articoli le norme sull'imposta di registro e sulla cedolare. Qui citiamo le norme in vigore nel 2026: ricontrolla i riferimenti quando arriverà il nuovo anno.

Come scegli il contratto giusto?

Non c'è un contratto migliore in assoluto: dipende dal comune, dal canone che il mercato ti riconosce e dalla durata che ti serve. Qualche criterio pratico:

• Il comune è ad alta tensione abitativa? Se sì, confronta il netto del libero con quello del concordato al canone massimo della tua fascia, come nell'esempio sopra. Spesso la distanza è più piccola di quanto sembri.
• Il comune non lo è? Il concordato ti dà comunque l'IMU ridotta del 25 %, ma non la base ridotta del registro e, salvo i comuni in emergenza o in «zona rossa», nemmeno la cedolare al 10 %.
• L'esigenza è davvero temporanea e si può documentare? Allora il transitorio. Se manca l'esigenza, il contratto rischia di diventare un 4+4.
• Affitti a studenti fuori sede vicino a un'università? Il contratto per studenti unisce durate brevi e, nei comuni ad alta tensione abitativa, le agevolazioni fiscali del concordato.

Prima di firmare leggi l'accordo territoriale del tuo comune: fasce, elenco delle esigenze transitorie e modalità di attestazione sono tutte lì. Questa guida descrive le regole generali e non sostituisce un parere sul tuo caso: per un immobile particolare, più proprietari, un inquilino che non è una persona fisica o una situazione in contestazione, rivolgiti a un'associazione della proprietà edilizia o degli inquilini, a un avvocato o a un commercialista.