Registrazione del contratto di affitto: termini, RLI, costi, sanzioni

Il contratto di affitto va registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma, o dalla data di decorrenza se viene prima. Di norma lo fa il proprietario con il modello RLI, online o in ufficio: in regime ordinario paga l'imposta di registro, il 2 % del canone annuo con un minimo di 67 € per la prima annualità, e il bollo; con la cedolare secca non paga né l'una né l'altro.

Quali contratti vanno registrati, e entro quando?

Tutti i contratti di locazione di immobili vanno registrati, qualunque sia il canone. Fa eccezione solo il contratto a uso abitativo che non supera 30 giorni complessivi nell'anno con lo stesso inquilino: in quel caso l'obbligo non c'è (Agenzia delle Entrate, scheda sul modello RLI). Se però il contratto è fatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata, si registra sempre.

Il termine è di 30 giorni e parte dalla data di stipula oppure dalla decorrenza del contratto, se questa è anteriore. Se firmi oggi un contratto che decorre fra due mesi, conti dalla firma; se firmi a contratto già iniziato, conti dall'inizio.

Scadenza. 30 giorni dalla firma o dalla decorrenza, se anteriore. Il termine vale anche se scegli la cedolare secca: cambia quello che paghi, non la data entro cui devi registrare.

Registrare non è solo un adempimento fiscale. Un contratto che andava registrato e non lo è stato è nullo (legge 311/2004, art. 1, comma 346). Ed è nullo anche ogni accordo che fissa un canone più alto di quello che risulta dal contratto scritto e registrato (legge 431/1998, art. 13, comma 1): l'inquilino può chiedere indietro quanto ha pagato in più.

Chi deve registrare il contratto?

Per il fisco sono obbligate a chiedere la registrazione le parti del contratto, cioè locatore (chi affitta) e conduttore (l'inquilino), che rispondono in solido del pagamento dell'intera imposta (D.P.R. 131/1986, artt. 10 e 57). Se il contratto è nato con l'intervento di un'agenzia, anche l'agente immobiliare è obbligato a registrarlo e risponde in solido.

La legge sulle locazioni abitative aggiunge un obbligo preciso per il proprietario: «È fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni» (art. 13, comma 1, della legge 431). Poi, entro i 60 giorni successivi, deve darne comunicazione documentata all'inquilino e all'amministratore di condominio, che la usa per l'anagrafe condominiale.

Chi paga? Le spese di registrazione sono per legge a carico di locatore e inquilino in parti uguali: la quota del proprietario è il 50 % (art. 8 della legge 392/1978). Il tipo di contratto transitorio approvato con il decreto ministeriale del 2017 lo scrive in chiaro: il locatore registra e l'inquilino gli versa la sua metà. Lo stesso modello prevede che le parti possano delegare la registrazione all'associazione che le ha assistite nella firma.

Come si registra: modello RLI online o in ufficio?

La richiesta di registrazione si fa con il modello RLI. Hai tre strade.

1. Online, da solo. Entri nei servizi telematici dell'Agenzia con SPID, Carta d'identità elettronica o Carta nazionale dei servizi e usi l'applicazione «RLI web», che non richiede installazioni, oppure il software gratuito RLI da scaricare. Con la stessa procedura registri il contratto e paghi registro e bollo con addebito sul tuo conto corrente.
2. In ufficio. Puoi andare in qualsiasi ufficio dell'Agenzia delle Entrate, non solo in quello del tuo domicilio, prenotando un appuntamento. Porti gli originali firmati del contratto (o un originale e una copia, di cui l'ufficio attesta la conformità), il modello RLI compilato, i contrassegni per il bollo con data non successiva alla firma, da applicare su ogni copia, e la ricevuta dell'imposta di registro pagata con il modello F24 Elementi identificativi (F24 Elide).
3. Tramite un intermediario. Un professionista, un CAF, un'associazione di categoria o un delegato può registrare per te.

La registrazione telematica è obbligatoria per gli agenti immobiliari e per chi possiede almeno 10 immobili; per tutti gli altri è una scelta.

Nota. I nuovi contratti devono contenere una clausola in cui l'inquilino dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione sull'attestato di prestazione energetica (APE). La copia dell'APE va allegata al contratto, salvo quando si affitta una singola unità immobiliare (Agenzia delle Entrate, scheda sul modello RLI).

Quanto si paga alla registrazione?

In regime ordinario paghi due imposte.

• Imposta di registro: il 2 % del canone annuo. La prima annualità non può costare meno di 67 €; le annualità successive, se paghi anno per anno, possono essere anche più basse. Per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa la base è il 70 % del canone (legge 431/1998, art. 8). Il deposito cauzionale versato dall'inquilino non paga imposta.
• Imposta di bollo: 16 € ogni quattro facciate scritte e comunque ogni cento righe, per ogni copia da registrare, allegati compresi.

Nei contratti di più anni puoi scegliere se pagare anno per anno o tutto subito per l'intera durata. Nel secondo caso l'imposta si riduce di una percentuale pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicata per il numero delle annualità; nel 2026 il tasso legale è 1,6 %. Se poi il contratto si chiude in anticipo, hai diritto al rimborso dell'imposta per le annualità successive a quella in corso.

Esempio. Contratto 4+4 a canone libero, 750 € al mese, cioè 9.000 € l'anno. L'imposta di registro della prima annualità è il 2 % di 9.000 €, cioè 180 €: sopra il minimo di 67 €, quindi si paga così. Ognuno dei due ne sostiene la metà, 90 €. Pagando tutti e quattro gli anni subito, l'imposta lorda è 720 €; lo sconto è 1,6 diviso 2, per 4 annualità, cioè il 3,2 %, pari a 23,04 €. Si pagano 696,96 €. Con un canone di 3.000 € l'anno, invece, il 2 % fa 60 €: la prima annualità costa comunque 67 €, le successive 60 €.

Fai il conto con il tuo canone, il tipo di contratto e la durata:

CalcolatoreImposta di registro sull'affittoCanone, durata e tipo di contratto: l'imposta della prima annualità, delle successive e del pagamento unico.

Con la cedolare secca imposta di registro e bollo non si pagano, né sulla registrazione né su proroghe e risoluzione, e nemmeno sulla fideiussione prestata per l'inquilino. La cedolare si sceglie nel modello RLI. Prima però devi avvisare l'inquilino con lettera raccomandata che rinunci all'aggiornamento del canone, salvo che la rinuncia sia già scritta nel contratto. Se i proprietari sono più di uno e qualcuno non sceglie la cedolare, quello paga il registro sulla sua quota di canone e resta dovuto il bollo. Le regole complete sono nella guida alla cedolare secca.

Che cosa devi fare negli anni successivi?

Dopo la registrazione il contratto «vive» all'Agenzia: ogni cambiamento va comunicato con il modello RLI, online o in ufficio. Ogni pagamento si fa con addebito in conto tramite RLI oppure con l'F24 Elide. Se con l'F24 paghi una proroga, una cessione o una risoluzione, devi anche presentare il modello RLI all'ufficio dove hai registrato, nello stesso termine. Per la semplice annualità successiva basta il versamento, salvo che tu voglia scegliere o revocare la cedolare secca. I codici tributo sono questi:

• Annualità successive. Se paghi anno per anno, versi l'imposta della nuova annualità entro 30 giorni dalla scadenza della precedente, compreso l'eventuale aggiornamento ISTAT del canone (codice 1501). Nello stesso termine puoi scegliere o revocare la cedolare secca per gli anni che restano.
• Proroga. Quando il contratto si prolunga oltre la scadenza, la proroga va sempre comunicata. L'imposta è il 2 % del canone, per la singola annualità o per tutto il periodo di proroga, entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o della proroga precedente (codice 1504). In cedolare non paghi, ma confermi l'opzione.
• Cessione. Se cambia un locatore o un inquilino per accordo fra le parti, paghi 67 € fissi se la cessione è gratuita, oppure il 2 % del corrispettivo con un minimo di 67 €, entro 30 giorni dall'evento (codice 1502). Questa imposta è dovuta anche con la cedolare. Se invece il cambio avviene per legge, per esempio perché l'immobile è venduto o il locatore muore, si parla di subentro: non si paga nulla, ma è opportuno comunicarlo all'ufficio.
• Risoluzione anticipata. Se il contratto si chiude prima della scadenza paghi 67 € fissi entro 30 giorni (codice 1503); su un eventuale corrispettivo per la risoluzione si paga l'imposta proporzionale. Se tutti i locatori sono in cedolare l'imposta non è dovuta, ma la risoluzione va comunicata comunque nello stesso termine. Per la comunicazione tardiva la pagina dell'Agenzia indica una sanzione fissa (codice 1511), anche se la norma che la prevedeva (art. 3, comma 3, ultimo periodo, del D.Lgs. 23/2011) è stata soppressa dal DL 34/2019: chiedi conferma all'ufficio.
• Riduzione del canone. Se vi accordate solo per abbassare il canone, la registrazione di quell'accordo è esente da registro e bollo.

Come si calcola l'imposta anno per anno, con il concordato o con il pagamento unico, lo trovi nella guida all'imposta di registro sull'affitto.

Che cosa rischi se registri in ritardo o non registri?

Le sanzioni sono nell'art. 69 del D.P.R. 131/1986, che vale anche per i contratti in cedolare secca (D.Lgs. 23/2011, art. 3, comma 3). Nel testo in vigore:

• se registri con un ritardo non superiore a 30 giorni, la sanzione è il 45 % dell'imposta dovuta, con un minimo di 150 €;
• oltre quel ritardo, o se non registri affatto, la sanzione è il 120 % dell'imposta dovuta, con un minimo di 250 €.

Esempio. Imposta di registro dovuta per la prima annualità: 180 €. Con 20 giorni di ritardo la sanzione sarebbe il 45 % di 180 €, cioè 81 €: scatta il minimo, 150 €. Senza registrazione sarebbe il 120 %, cioè 216 €: scatta il minimo, 250 €. Sono le cifre prima delle riduzioni del ravvedimento.

Se ti accorgi tu del ritardo prima che l'Agenzia lo contesti, puoi rimediare con il ravvedimento operoso (D.Lgs. 472/1997, art. 13): registri, paghi l'imposta, la sanzione ridotta e gli interessi. La riduzione è tanto più forte quanto prima rimedi. Per la prima registrazione si usano i codici 1507 (sanzioni) e 1508 (interessi), per annualità e adempimenti successivi i codici 1509 e 1510; per gli adempimenti successivi l'applicazione RLI calcola da sola sanzioni e interessi in caso di ritardo. Se hai scelto la cedolare l'imposta di registro non è dovuta, ma la sanzione sì: secondo l'Agenzia (circolare 26/E/2011) si calcola sull'imposta di registro che sarebbe dovuta per l'intera durata del contratto, e puoi ridurla con il ravvedimento. Per il conto fatti aiutare dall'ufficio o da un intermediario.

Attenzione. Il rischio più serio non è la sanzione. Se il locatore non registra nel termine, l'inquilino può chiedere al giudice di riportare la locazione alle condizioni di legge, e in quel giudizio il canone non può superare il valore minimo previsto per il canone concordato (legge 431/1998, art. 13, comma 6). In una situazione del genere rivolgiti subito a un avvocato o a un'associazione della proprietà edilizia.

Le regole qui descritte sono quelle in vigore nel 2026. Dal 1° gennaio 2027 l'imposta di registro passa al nuovo testo unico (D.Lgs. 123/2025), con articoli rinumerati: ricontrolla i riferimenti prima di usarli il prossimo anno. Per scegliere il contratto prima ancora di registrarlo, parti dalla guida ai tipi di contratto di affitto.