Spese condominiali: cosa paga l'inquilino e cosa il proprietario

Per legge, se il contratto non dispone diversamente, l'inquilino paga i servizi comuni del palazzo: pulizia, acqua, luce, riscaldamento e condizionamento, funzionamento e manutenzione ordinaria dell'ascensore, più il 90 % della portineria. Al proprietario restano la manutenzione straordinaria e le spese per installare, sostituire o mettere a norma gli impianti. L'inquilino paga entro 2 mesi dalla richiesta, e prima ha diritto di vedere i documenti.

Che cosa dice la legge sulle spese a carico dell'inquilino?

La regola è nell'articolo 9 della legge 392 del 1978. Quella legge, dell'equo canone, è in gran parte abrogata per le case, ma l'articolo 9 no: la legge 431 del 1998 non lo elenca tra quelli che cancella (art. 14, comma 4). Le spese che il contratto chiama «oneri accessori» sono queste:

• sono «interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario», le spese per il servizio di pulizia, per il funzionamento e l'ordinaria manutenzione dell'ascensore, per la fornitura di acqua, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento dell'aria, per lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine e per la fornitura degli altri servizi comuni;
• le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore (l'inquilino) nella misura del 90 %, salvo che le parti abbiano fissato una quota inferiore.

«Salvo patto contrario» significa che il contratto può spostare queste spese verso il locatore (chi affitta). Per la portineria la legge prevede soltanto che le parti fissino una quota più bassa per l'inquilino.

Il codice civile completa il quadro per le riparazioni. Il locatore deve fare «tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore» (art. 1576). Le piccole riparazioni dell'inquilino sono quelle «dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito»; in mancanza di patto, le definiscono gli usi locali (art. 1609).

Ordinarie o straordinarie: come si distinguono?

La legge non dà un elenco completo. Lo dà, per i contratti a canone concordato, transitori e per studenti, la Tabella degli oneri accessori, Allegato D al decreto ministeriale del 16 gennaio 2017 (art. 4). Per le voci che la tabella non considera, il decreto rinvia «alle leggi vigenti e agli usi locali».

La logica della tabella è sempre la stessa:

• al proprietario l'installazione e la sostituzione degli impianti, la manutenzione straordinaria, gli adeguamenti a nuove leggi e regolamenti, gli acquisti di attrezzature;
• all'inquilino la manutenzione ordinaria, i consumi, le pulizie, le ispezioni e i collaudi periodici, i materiali di consumo.

Nei contratti 4+4 a canone libero la tabella non è obbligatoria: valgono l'articolo 9 e quello che avete scritto nel contratto. Puoi comunque richiamarla nel contratto come riferimento, perché toglie spazio ai dubbi: se vuoi farlo, scrivilo in modo esplicito nella clausola sugli oneri accessori.

Nota. L'amministratore di condominio chiede le quote al proprietario, perché le spese delle parti comuni sono sostenute dai condomini (art. 1123 del codice civile). Il proprietario paga il condominio e poi chiede all'inquilino la parte che gli spetta. L'inquilino non è debitore del condominio.

Portineria, riscaldamento e ascensore: chi paga che cosa?

Ecco le voci più frequenti della Tabella oneri accessori. Vale per i contratti concordati, transitori e per studenti; negli altri contratti è un riferimento utile, non un obbligo.

Sul riscaldamento c'è un diritto in più. L'inquilino vota in assemblea al posto del proprietario sulle spese e sulla gestione del riscaldamento e del condizionamento d'aria; sulla modifica degli altri servizi comuni può intervenire, ma senza voto (art. 10, l. 392/1978). Se il palazzo non è un condominio, per esempio perché ha un solo proprietario, gli inquilini si riuniscono in un'assemblea apposita.

Come si chiedono le spese all'inquilino?

L'articolo 9 fissa tre regole. L'inquilino deve pagare «entro due mesi dalla richiesta». Prima di pagare ha diritto di ottenere «l'indicazione specifica delle spese» con «la menzione dei criteri di ripartizione». E ha diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

In pratica la richiesta funziona meglio così:

1. aspetta il consuntivo approvato dall'assemblea, con il riparto per la tua unità;
2. separa le voci a carico dell'inquilino da quelle che restano a te, indicando il criterio (la tabella millesimale, la lettura dei contatori);
3. manda all'inquilino il conteggio con la copia del consuntivo, per iscritto;
4. offri la possibilità di vedere le fatture, presso di te o presso l'amministratore.

Nei tipi di contratto ministeriali per concordato, transitori e studenti l'inquilino versa un acconto insieme alla prima rata del canone annuale, non superiore alla sua quota risultante dal rendiconto dell'anno precedente, e paga il conguaglio entro 60 giorni dalla richiesta. Può vedere i documenti anche tramite un'organizzazione sindacale.

Scadenza. Il termine di 2 mesi decorre dalla tua richiesta, non dall'approvazione del bilancio di condominio: prima mandi il conteggio, prima scatta il termine.

Il testo dell'articolo 9 in vigore dal 1° gennaio 2027 toglie i due commi sull'IVA, abrogati dal nuovo testo unico IVA (D.Lgs. 10/2026), e lascia le regole sulla ripartizione. Ricontrolla comunque a gennaio, quando entrano in vigore i nuovi testi unici.

Cosa succede se l'inquilino non paga le spese condominiali?

Le spese non pagate sono un debito come il canone: puoi chiederle per iscritto e, se non arrivano, anche in giudizio. La legge fissa una soglia oltre la quale il mancato pagamento giustifica la fine del contratto: il mancato pagamento degli oneri accessori nel termine previsto, «quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone», è motivo di risoluzione (art. 5, l. 392/1978). In quel caso si apre la strada dello sfratto per morosità, con le regole spiegate nella guida sullo sfratto per morosità, compresa la possibilità per l'inquilino di sanare il debito davanti al giudice entro certi limiti (art. 55).

Esempio. Canone di 600,00 € al mese. Il conguaglio delle spese chiesto all'inquilino è di 900,00 € e resta non pagato oltre il termine: è sotto la soglia di due mensilità (1.200,00 €) che la legge indica come motivo di risoluzione, ma resta un debito che puoi pretendere. Con un debito di 1.300,00 € la soglia sarebbe superata.

Alla fine dell'affitto le spese non pagate possono essere trattenute dal deposito, che garantisce gli obblighi del contratto: vedi la guida sul deposito cauzionale. Il tipo di contratto ministeriale per il concordato aggiunge che il pagamento del canone e degli oneri accessori «non può venire sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore»: se l'inquilino contesta una voce, la strada è chiedere i documenti, non smettere di pagare.

Se non trovate un accordo, nei contratti concordati, transitori e per studenti ciascuna parte può chiedere l'intervento della Commissione di negoziazione paritetica prevista dal decreto del 2017; la procedura va avanti se l'altra parte aderisce. Negli altri casi rivolgiti a un'associazione della proprietà edilizia o degli inquilini, o a un avvocato.