Affitti brevi: tasse, limite di due case, CIN e obblighi nel 2026

Un affitto breve dura al massimo 30 giorni. Se lo fai da privato puoi tassarlo con la cedolare secca: il 21 % sui canoni della casa che indichi in dichiarazione e il 26 % sull'altra. Dal 2026 il regime vale solo se destini a questi affitti non più di 2 appartamenti nell'anno.

Che cosa conta come affitto breve?

Per la legge (art. 4 del DL 50/2017) le locazioni brevi sono contratti di affitto di immobili a uso abitativo che durano al massimo 30 giorni, anche con biancheria e pulizia comprese, firmati da persone fisiche fuori da un'attività d'impresa. Puoi concluderli da solo o tramite un'agenzia immobiliare o un portale online. Valgono le stesse regole per il subaffitto e per chi ha la casa in comodato e la concede a terzi a pagamento.

Non c'è obbligo di registrare il contratto se, con lo stesso ospite, non superi 30 giorni complessivi nell'anno. Niente modello RLI, quindi, e niente imposta di registro. Non serve nemmeno la raccomandata all'inquilino che la cedolare secca richiede negli affitti lunghi.

Se lo stesso ospite resta più a lungo, non è più un affitto breve: serve un contratto vero e proprio, registrato, per esempio un transitorio. Le regole sono nella guida al contratto transitorio.

Nota. Questa guida descrive le regole in vigore nel 2026. Dal 1° gennaio 2027 le locazioni brevi passano nel nuovo testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026) e gli articoli cambiano numero; una legge successiva potrebbe cambiare anche i contenuti.

Quanto si paga di tasse?

Hai due strade. Puoi sommare i canoni agli altri redditi e pagare l'IRPEF a scaglioni. Oppure puoi scegliere la cedolare secca, direttamente nella dichiarazione dei redditi, con due aliquote:

• il 21 % sui canoni di una sola casa, quella che indichi tu in dichiarazione;
• il 26 % sui canoni dell'altra.

Con il limite di 2 appartamenti, in pratica una casa paga il 21 % e l'altra il 26 %. La cedolare sostituisce l'IRPEF e le addizionali su quei canoni. Su quel reddito non puoi usare deduzioni o detrazioni, ma il reddito conta comunque per l'ISEE e per le soglie di reddito dei benefici.

Esempio. Due appartamenti affittati per brevi periodi tramite un portale, che incassa per conto del proprietario. Nell'anno il primo rende 6.000 €, il secondo 4.000 €. Se indichi il primo al 21 %: 6.000 × 21 % = 1.260 €, più 4.000 × 26 % = 1.040 €, totale 2.300 €. Se indicassi il secondo: 840 € + 1.560 € = 2.400 €. Conviene mettere al 21 % la casa che rende di più: 100 € in meno. Il portale ha già trattenuto il 21 % su tutto, cioè 2.100 €: in dichiarazione resta da pagare la differenza, 200 €.

Che cosa succede se affitti più appartamenti del limite?

La legge di bilancio 2026 (l. 199/2025) ha abbassato il limite, che prima era più alto: dal periodo d'imposta 2026 il regime delle locazioni brevi è riconosciuto solo se nell'anno destini a questi affitti non più di 2 appartamenti.

Oltre il limite, la legge presume che l'attività sia svolta in forma d'impresa, da chiunque sia esercitata. Le conseguenze sono pesanti.

• Il regime fiscale delle locazioni brevi non ti è più riconosciuto, e con esso la cedolare: l'attività, nel suo insieme, segue le regole fiscali di un'impresa.
• Devi presentare la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) allo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del comune. Senza SCIA la sanzione va da 2.000 € a 10.000 €.
• Gli impianti devono rispettare i requisiti di sicurezza previsti dalle norme statali e regionali.

Attenzione. Il passaggio all'impresa cambia contabilità, dichiarazioni e responsabilità. Prima di mettere sul mercato una terza casa per brevi periodi, fatti seguire da un commercialista.

Che cosa fanno i portali e le agenzie?

Le agenzie immobiliari e i portali che mettono in contatto proprietari e ospiti hanno tre obblighi.

1. Comunicano all'Agenzia delle Entrate i dati dei contratti conclusi tramite loro.
2. Se incassano i canoni, o intervengono nel pagamento, trattengono una ritenuta del 21 % sull'importo e la versano allo Stato. Ti arriva il netto, con una certificazione di quanto trattenuto.
3. Se incassano, sono anche responsabili dell'imposta di soggiorno verso il comune.

La ritenuta è un acconto, non l'imposta definitiva. In dichiarazione calcoli quanto devi, con la cedolare o con l'IRPEF, e scali le ritenute subite. I portali con sede all'estero e una stabile organizzazione in Italia adempiono tramite quella. Quelli con sede in un altro Paese dell'Unione europea e senza stabile organizzazione in Italia possono adempiere direttamente o nominare un rappresentante fiscale. Quelli extra UE passano dalla stabile organizzazione che hanno nell'Unione o, se non l'hanno, da un rappresentante fiscale (DL 50/2017, art. 4, comma 5-bis).

Che cos'è il CIN e che cosa rischi senza?

Il CIN (codice identificativo nazionale) è il codice che identifica ogni casa destinata ad affitti brevi o turistici. Lo assegna il Ministero del Turismo tramite la sua banca dati nazionale, su una richiesta online del proprietario, accompagnata da una dichiarazione sostitutiva con i dati catastali e il rispetto dei requisiti di sicurezza. Se la tua regione aveva già un codice regionale, viene convertito in CIN.

Il CIN va esposto all'esterno dell'edificio, nel rispetto dei vincoli urbanistici e paesaggistici, e indicato in ogni annuncio, ovunque pubblicato. Anche i portali devono mostrarlo nei loro annunci.

Ogni casa deve inoltre avere rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti ed estintori portatili a norma, in punti visibili e accessibili, vicino agli ingressi e alle zone più a rischio, in numero proporzionato alla superficie e comunque su ogni piano.

Le sanzioni, previste dall'art. 13-ter del DL 145/2023:

• casa senza CIN: da 800 € a 8.000 €;
• CIN non esposto o non indicato nell'annuncio: da 500 € a 5.000 €, con la rimozione immediata dell'annuncio;
• rilevatori o estintori mancanti: da 600 € a 6.000 € per ogni violazione.

I controlli e le multe spettano al comune, attraverso la polizia locale. Se la regione punisce già lo stesso fatto con una sua legge, si applica la sanzione regionale. L'Agenzia delle Entrate e la Guardia di Finanza svolgono analisi del rischio mirate proprio a chi affitta case senza CIN.

Quali altri obblighi hai con gli ospiti?

Comunicazione degli alloggiati. Puoi ospitare solo persone con un documento d'identità valido, che devi controllare. Entro 24 ore dall'arrivo comunichi le loro generalità alla Questura, per via telematica, con il portale Alloggiati Web. L'obbligo vale anche per gli affitti sotto i 30 giorni. Il DL 53/2019 prevede un termine più breve per i soggiorni di un solo giorno, ma non è ancora in vigore: manca il decreto che lo rende operativo.

Imposta di soggiorno. È un'imposta comunale, e non c'è ovunque. Possono istituirla, con una delibera, i comuni capoluogo di provincia, le unioni di comuni e i comuni inseriti negli elenchi regionali delle località turistiche o delle città d'arte. Importi, esenzioni, scadenze e modulistica li decide il regolamento del tuo comune. La pagano gli ospiti, ma chi incassa il corrispettivo, tu o il portale, ne risponde verso il comune: la riscuote, la versa e presenta la dichiarazione. Chiedi le regole all'ufficio tributi del comune prima di pubblicare l'annuncio.

Scadenza. La comunicazione degli alloggiati va fatta entro 24 ore da ogni arrivo, per ogni ospite. Il CIN serve già quando proponi la casa: la sanzione colpisce anche chi pubblica un annuncio senza codice.

Per dubbi su un caso concreto, come un appartamento in comproprietà o un affitto gestito da un'agenzia, rivolgiti a un commercialista, a un CAF o a un'associazione della proprietà edilizia; per l'imposta di soggiorno, all'ufficio tributi del comune.